一、法律規範依據
(一) 房地合一稅申報義務
- 申報期限規範
依 所得稅法第14條之5第1項 規定，個人交易105年1月1日以後取得之房屋、土地，應於所有權移轉登記日之次日起30日內辦理申報。
註：此為法定義務，無論交易結果為盈虧均需申報。 - 虧損抵減權利
依 所得稅法第14條之4第2項 規定，經核定之房地交易損失，得自損失發生年度之次年起3年內，自其房屋、土地交易所得中減除。
(二) 所得計算方式
- 計算公式
依 所得稅法第14條之4第1項，房地交易所得額 = 成交價額 -（取得成本 + 費用）。
◎ 取得成本：
(1) 出價取得者：原始取得成本
(2) 繼承/受贈取得者：按繼承/受贈時之房屋評定現值及公告土地現值，依消費者物價指數調整後之價值。
- 費用認定範圍
包括取得、改良及移轉該房地所支付之必要費用（如仲介費、契稅、裝修費等）。
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二、案例事實適用
(一) 甲君A房地交易損失事實
- 交易時程與價格
(1)
取得日：108年10月15日（總價1,850萬元）
(2)
出售日：110年1月20日（總價1,900萬元）
(3)
費用：150萬元（取得、改良及移轉費用）
- 損失計算與核定
(1)
公式：1,900萬 -（1,850萬 + 150萬）= -100萬元（損失）
(2)
經國稅局核定損失100萬元。
(二) B房地交易所得與抵減事實
- 後續交易時點
(1)
B房地取得：111年購買
(2)
B房地出售：112年12月3日（交易所得300萬元）
- 虧損抵減適用
(1)
A房地損失發生日：110年1月20日
(2)
抵減期間：110年次年起3年內（即111年至113年）
(3)
B房地交易日在抵減期間內（112年），符合抵減條件。
- 更正後稅負影響
(1)
原應稅所得：300萬元
(2)
抵減後應稅所得：300萬 - 100萬 = 200萬元
(3)
節稅效果：按稅率20%計算，節省稅額20萬元（100萬 × 20%）；若適用較高稅率，節稅額更高。
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三、結論
(一) 法律效果總結
- 申報義務強制性
無論盈虧均需於移轉登記日次日起30日內申報，未依限申報將處罰鍰。 - 虧損抵減要件
(1) 損失需經稽徵機關核定
(2) 抵減限於損失發生後3年內之「房地交易所得」
(3) 抵減對象限於同一納稅義務人。
(二) 納稅人權益提醒
- 主動申報損失
納稅人應主動申報虧損並保留證明文件，以確保未來抵減權益。 - 跨年度抵減規劃
可利用3年抵減期間規劃後續房地交易，合法節稅（如案例中甲君節稅45萬元）。
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