一、法律規範
所得稅法第4條之5第1項第1款規定：個人交易自住房屋、土地，符合下列要件者，其課稅所得額在400萬元以內免納所得稅，超過400萬元部分按最低稅率10%課徵：
1. 個人或其配偶、未成年子女辦竣戶籍登記。
2. 持有並居住連續滿6年。
3. 交易前6年內，無出租、供營業或執行業務使用。
4. 個人與其配偶及未成年子女於交易前6年內未曾適用本款自住租稅優惠。
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二、事實認定
個人交易105年1月1日以後取得之房地，欲主張適用前述自住優惠稅率，須由納稅義務人負舉證責任，證明符合法定要件。
(二) 關鍵事實認定標準如下：
1. 「辦竣戶籍登記」：為法定形式要件，必須完成遷入戶籍之登記程序。參照高雄高等行政法院 112年度訴字第200號判決，法院明確指出此為適用自住優惠之必要條件。
2. 「持有並居住」：此要件包含「客觀居住事實」與「主觀居住意思」，非僅有戶籍登記即為已足。
(1) 客觀居住事實之認定，實務上常佐以水電使用度數、房屋裝修使用狀況、鄰里證詞等證據綜合判斷。若水電度數極低、房屋為毛胚屋或無居住跡象，難以認定有實際居住。(臺北高等行政法院 113年度訴字第1189號判決請參照)。
(2) 持有期間過短（如僅123天）、取得後迅速委託銷售或出售，與自住常情有違，亦難認有自住事實。(臺北高等行政法院 113年度訴字第725號判決請參照 )。
3. 「無出租、供營業或執行業務使用」：
(1) 若有簽訂租賃契約、收取押金租金之事實，即屬出租行為，縱事後否認或主張其他理由，仍不影響出租事實之認定。(臺北高等行政法院 113年度訴字第725號判決請參照 )。
(2) 出售前一年內曾供營業使用者，亦不符合自住要件。(行政法院 71 年度判字第 1584 號判決請參照)（該判決雖針對土地稅法，但「無供營業使用」之精神可資參照）。
4. 「連續滿6年」及「6年內未曾適用優惠」：此為期間與次數之限制，須嚴格審視。
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三、結論
(一) 若納稅義務人能夠證明其出售之房地完全符合上述法律規定之所有法定要件（戶籍登記、實際居住連續滿6年、無出租營業、未重複適用優惠），則其課稅所得在400萬元以內可免稅，超過部分按10%稅率課稅。
(二) 反之，若欠缺任一要件，特別是未「辦竣戶籍登記」或無法證明有「實際居住」之事實，則不得適用該自住優惠稅率，而應按一般房地合一稅稅率（依持有期間為45%、35%、20%、15%）課徵所得稅。 (臺北高等行政法院113年度訴字第1189號判決請參照)
(三) 程序事項提醒：出售符合房地合一課稅範圍之房地，無論有無應納稅額，均應於所有權移轉登記日之次日起30日內辦理申報，未依限申報者將遭處罰鍰。(最高行政法院112年度上字第786號判決請參照)。
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資訊來源： 財政部高雄國稅局 新聞