鴻程法律學堂 / 在房屋共有人中，若部分共有人希望出售房屋而其他共有人不同意，該如何依法律程序解決？

#法律依據：

1、依據第34之1條第1項至第4項規定：

(1)共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以 #共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但 #其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。

(2)共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時，應 #事先以書面通知他共有人；其不能以書面通知者，應公告之。

(3)第一項共有人，對於他共有人應得之對價或補償，負連帶清償責任。於為權利變更登記時，並應提出他共有人已為受領或為其提存之證明。其因而取得不動產物權者，應代他共有人申請登記。

(4)共有人出賣其應有部分時，#他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。

2、因此，根據以上土地法第34條之1的規定，房屋的共有人在處分共有物時，應以多數決為原則。即使部分共有人不同意，擁有超過半數持分的共有人仍然可以進行處分，但必須通知其他共有人，並給予其優先購買權。

#案例事實分析

•案例背景：

1、甲乙丙三兄弟分別共有一棟透天厝，目前僅由 丙 居住使用，甲和乙則居住在外縣市。

2、其後，甲和乙因未居住使用而感到不公平，欲出售房屋並分錢，而丙則不願出售。

•法律適用：

1、甲加上乙的房屋持分超過2分之1，共有人數也超過2分之1，因此具有處分權。

2、甲乙與第三人簽訂買賣契約書後，應以 #存證信函通知丙，詢問是否願意 #以同一價格及條件優先承購，並在15日內主張優先購買權。

#結論與建議

1. 若共有人無法達成全體同意出售，可以根據土地法第34條之一規定，採用多數決的方法進行處理。

2. 若少數共有人不同意出售，多數共有人應依法通知少數共有人是否願意優先承購，並確保其優先購買權。

3. 建議共有人在繼承或共同擁有財產時，提前制定明確的使用及處分協議，以便在未來出現分歧時，有依據可循，減少不必要的法律糾紛和仲介費用。◎