鴻程法律學堂 / 出賣人與承辦地政士未盡通知他共有人行使優先承購權的義務，致侵害他共有人優先承購權，須負損害賠償責任 ~

一、法律新聞摘要：

共有土地出售時，出賣人與承辦地政士務必注意！臺灣高等法院日前審結一起損害賠償案件，判決認定地政士受託辦理共有土地應有部分買賣及移轉登記時，負有告知出賣人通知他共有人行使優先承購權的義務，若未盡此義務，致他共有人喪失優先承購機會，須負損害賠償責任。

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二、案例事實

        陳姓女子原為某房地共有人（應有部分1/20）。其餘共有人陳男等5人於民國108年6月間，將其等應有部分合計1/3出售予范姓買受人，並委由地政士張姓女子辦理買賣及移轉登記。

        然而，張姓地政士在辦理過程中，未告知出賣人應通知他共有人行使優先承購權，亦未說明切結書備註欄的內容，甚至逕自代為蓋用出賣人之印文。陳女因從未接獲通知，直至土地完成移轉登記後才知悉，其優先承購權已遭侵害，遂提起訴訟請求賠償。

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三、法院見解

      臺灣高等法院 113 年度 上 字第 1329 號判決認定：

(一)地政士違反法定告知義務

法院指出，地政士受託辦理不動產應有部分買賣及移轉登記，依地政士法第26條第2項規定，負有告知出賣人依土地法第34條之1第4項通知他共有人行使優先承購權之義務，並應確認出賣人明瞭切結內容後始得代為用印。

證人證稱張姓地政士從未告知通知義務，亦未說明備註欄內容，印文係其自行蓋用；張姓地政士未能舉證已盡說明義務，其辯詞不可採。

(二)損害賠償金額之認定

法院審酌系爭房地應有部分1/3之出售價格為1,333萬元，合理市價經估價師鑑定及參酌法拍拍定價格後取平均數約1,530萬元，差額為196萬8,142元。因損害數額證明顯有困難，法院依民事訴訟法第222條第2項規定，審酌一切情況酌定此數額。

(三)買受人不負連帶責任

法院同時認定，范姓買受人依法無通知他共有人行使優先承購權之義務，且無證據證明其與地政士有共同侵權行為，因此不須負連帶賠償責任。

(四)判決結果：

1、地政士張姓女子應給付陳女新臺幣196萬8,142元，及自民國111年8月27日起至清償日止，按年息5%計算之利息。

2、其餘上訴駁回（即買受人部分免賠）。

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四、重點提醒

(一) 共有土地出售時，誰有通知義務？

 依土地法第34條之1第4項規定：「共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。」出賣應有部分之共有人，依法負有將出賣條件通知他共有人之義務。

(二) 地政士有何義務？

       依地政士法第26條第2項規定：「地政士違反前項規定，致委託人或利害關係人受損害時，應負賠償責任。」地政士受託辦理不動產移轉登記時，應告知出賣人通知他共有人行使優先承購權，並確認出賣人明瞭切結內容後始得代為用印。

(三)違反義務之法律效果

1. 出賣人：違反通知義務，致他共有人無法行使優先承購權者，他共有人得依民法第184條第2項（違反保護他人之法律）請求損害賠償。
2. 地政士：未盡告知義務，致利害關係人受損害者，依地政士法第26條第2項負賠償責任。
3. 損害範圍：通常為出售價格與市場價格之差額。

(四) 實務提醒

本判決提醒民眾，共有土地之應有部分出售時，出賣人與承辦地政士務必依法通知他共有人行使優先承購權，並留存完整通知證明，以免事後遭訴請賠償，荷包大失血。

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●判決來源：

臺灣基隆地方法院 111 年度 訴 字第 393 號判決(113.04.30)

臺灣高等法院 113 年度 審上 字第 998 號(113.12.24)

臺灣高等法院 113 年度 上 字第 1329 號判決(115.04.28)

法律新聞學堂 / 甲君於民國105年1月1日以後購入預售房地，並於完工交屋辦妥所有權移轉登記後出售，其房地合一稅之「持有期間」應如何起算？可否將簽約購買預售屋至交屋前之期間併入持有期間計算，以適用較低稅率？

 一、法律依據

(一)    房地合一稅之課稅範圍與取得日認定： 

依所得稅法第4條之4第1項規定，個人交易中華民國105年1月1日以後取得之房屋、土地，其交易所得應依同法第14條之4至第14條之8規定課徵所得稅。

所謂「取得」，依民法第758條第1項規定，不動產物權依法律行為而取得者，非經登記不生效力。因此，房地之「取得日」應以完成所有權移轉登記之日為準，而非以簽訂買賣契約之日為準。

(二) 持有期間之計算與稅率適用： 

依所得稅法第14條之4第3項規定，持有房地期間在2年以內者，稅率為百分之45；超過2年未逾5年者，稅率為百分之35；超過5年未逾10年者，稅率為百分之20；超過10年者，稅率為百分之15。持有期間之計算，自取得所有權移轉登記日起算，至出售時完成所有權移轉登記日止。

(三)    預售屋與成屋為不同交易標的： 

預售屋交易之標的為「將來完工後取得房地之權利」，而成屋交易之標的為「已完工並辦畢登記之房地所有權」，二者性質不同。依「房地合一課徵所得稅申報作業要點」第3點、第4點及第5點規定，購入預售屋者於完工交屋時始取得房地所有權，其持有期間應自交屋登記日起算，不得將預售階段之期間併入計算。此一見解亦經最高行政法院多數判決肯認（最高行政法院112年度上字第786號判決、108年度裁字第863號判決、111年度上字第413號判決請參照）。

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二、案例事實

(一)      事實摘要： 

甲君於109年8月間與乙建設公司簽訂買賣契約，以總價900萬元購入新北市三重區之預售房地。該房地興建完成後，於114年9月中旬辦妥所有權移轉登記，甲君於同年11月以1,300萬元出售該房地。

(二)      申報情形：

 甲君申報房地合一稅時，誤將持有期間自109年8月簽約日起算，主張持有期間超過5年未逾10年，按稅率百分之20計算應納稅額，自行繳納稅額74萬元〔（成交價額1,300萬元－取得成本900萬元－移轉等費用30萬元）×20%〕。

(三)      稽徵機關核定：

 財政部臺北國稅局依上開規定，以甲君取得該房地所有權登記日（114年9月中旬）起算，重行計算其持有期間未達2年，應按百分之45稅率計算應納稅額166.5萬元，核定應補徵稅額92.5萬元（166.5萬元－自行繳納稅額74萬元）。

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三、案例結論

(一)      持有期間之認定： 

甲君於109年8月簽訂預售屋買賣契約時，僅取得「將來完工後取得房地之權利」，並非房地所有權。其於114年9月中旬始辦妥所有權移轉登記而取得系爭房地所有權，依民法第758條第1項及「房地合一課徵所得稅申報作業要點」第3點、第4點規定，取得日應為114年9月中旬，持有期間應自該日起算。

(二)      稅率之適用： 

甲君於114年9月中旬取得系爭房地所有權，於同年11月出售，持有期間未達2年，依所得稅法第14條之4第3項第1款第1目規定，應適用百分之45之稅率，而非甲君自行申報之百分之20稅率。

(三)      應納稅額之計算： 

甲君應納稅額為166.5萬元〔（成交價額1,300萬元－取得成本900萬元－移轉等費用30萬元）×45%〕，扣除其自行繳納之74萬元後，尚應補徵稅額92.5萬元。縱使建商因天災、事變等不可抗力因素導致預售房地延後交屋，亦不影響以「登記日」作為房地持有期間起算點之認定。◎