一、法律依據
(一)
房地合一稅之課稅範圍與取得日認定：
依所得稅法第4條之4第1項規定，個人交易中華民國105年1月1日以後取得之房屋、土地，其交易所得應依同法第14條之4至第14條之8規定課徵所得稅。
所謂「取得」，依民法第758條第1項規定，不動產物權依法律行為而取得者，非經登記不生效力。因此，房地之「取得日」應以完成所有權移轉登記之日為準，而非以簽訂買賣契約之日為準。
(二) 持有期間之計算與稅率適用：
依所得稅法第14條之4第3項規定，持有房地期間在2年以內者，稅率為百分之45；超過2年未逾5年者，稅率為百分之35；超過5年未逾10年者，稅率為百分之20；超過10年者，稅率為百分之15。持有期間之計算，自取得所有權移轉登記日起算，至出售時完成所有權移轉登記日止。
(三)
預售屋與成屋為不同交易標的：
預售屋交易之標的為「將來完工後取得房地之權利」，而成屋交易之標的為「已完工並辦畢登記之房地所有權」，二者性質不同。依「房地合一課徵所得稅申報作業要點」第3點、第4點及第5點規定，購入預售屋者於完工交屋時始取得房地所有權，其持有期間應自交屋登記日起算，不得將預售階段之期間併入計算。此一見解亦經最高行政法院多數判決肯認（最高行政法院112年度上字第786號判決、108年度裁字第863號判決、111年度上字第413號判決請參照）。
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二、案例事實
(一) 事實摘要：
甲君於109年8月間與乙建設公司簽訂買賣契約，以總價900萬元購入新北市三重區之預售房地。該房地興建完成後，於114年9月中旬辦妥所有權移轉登記，甲君於同年11月以1,300萬元出售該房地。
(二) 申報情形：
甲君申報房地合一稅時，誤將持有期間自109年8月簽約日起算，主張持有期間超過5年未逾10年，按稅率百分之20計算應納稅額，自行繳納稅額74萬元〔（成交價額1,300萬元－取得成本900萬元－移轉等費用30萬元）×20%〕。
(三) 稽徵機關核定：
財政部臺北國稅局依上開規定，以甲君取得該房地所有權登記日（114年9月中旬）起算，重行計算其持有期間未達2年，應按百分之45稅率計算應納稅額166.5萬元，核定應補徵稅額92.5萬元（166.5萬元－自行繳納稅額74萬元）。
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三、案例結論
(一) 持有期間之認定：
甲君於109年8月簽訂預售屋買賣契約時，僅取得「將來完工後取得房地之權利」，並非房地所有權。其於114年9月中旬始辦妥所有權移轉登記而取得系爭房地所有權，依民法第758條第1項及「房地合一課徵所得稅申報作業要點」第3點、第4點規定，取得日應為114年9月中旬，持有期間應自該日起算。
(二) 稅率之適用：
甲君於114年9月中旬取得系爭房地所有權，於同年11月出售，持有期間未達2年，依所得稅法第14條之4第3項第1款第1目規定，應適用百分之45之稅率，而非甲君自行申報之百分之20稅率。
(三) 應納稅額之計算：
甲君應納稅額為166.5萬元〔（成交價額1,300萬元－取得成本900萬元－移轉等費用30萬元）×45%〕，扣除其自行繳納之74萬元後，尚應補徵稅額92.5萬元。縱使建商因天災、事變等不可抗力因素導致預售房地延後交屋，亦不影響以「登記日」作為房地持有期間起算點之認定。◎