一、法律新聞摘要：
共有土地出售時，出賣人與承辦地政士務必注意！臺灣高等法院日前審結一起損害賠償案件，判決認定地政士受託辦理共有土地應有部分買賣及移轉登記時，負有告知出賣人通知他共有人行使優先承購權的義務，若未盡此義務，致他共有人喪失優先承購機會，須負損害賠償責任。
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二、案例事實
陳姓女子原為某房地共有人（應有部分1/20）。其餘共有人陳男等5人於民國108年6月間，將其等應有部分合計1/3出售予范姓買受人，並委由地政士張姓女子辦理買賣及移轉登記。
然而，張姓地政士在辦理過程中，未告知出賣人應通知他共有人行使優先承購權，亦未說明切結書備註欄的內容，甚至逕自代為蓋用出賣人之印文。陳女因從未接獲通知，直至土地完成移轉登記後才知悉，其優先承購權已遭侵害，遂提起訴訟請求賠償。
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三、法院見解
臺灣高等法院 113 年度 上 字第 1329 號判決認定：
(一)地政士違反法定告知義務
法院指出，地政士受託辦理不動產應有部分買賣及移轉登記，依地政士法第26條第2項規定，負有告知出賣人依土地法第34條之1第4項通知他共有人行使優先承購權之義務，並應確認出賣人明瞭切結內容後始得代為用印。
證人證稱張姓地政士從未告知通知義務，亦未說明備註欄內容，印文係其自行蓋用；張姓地政士未能舉證已盡說明義務，其辯詞不可採。
(二)損害賠償金額之認定
法院審酌系爭房地應有部分1/3之出售價格為1,333萬元，合理市價經估價師鑑定及參酌法拍拍定價格後取平均數約1,530萬元，差額為196萬8,142元。因損害數額證明顯有困難，法院依民事訴訟法第222條第2項規定，審酌一切情況酌定此數額。
(三)買受人不負連帶責任
法院同時認定，范姓買受人依法無通知他共有人行使優先承購權之義務，且無證據證明其與地政士有共同侵權行為，因此不須負連帶賠償責任。
(四)判決結果：
1、地政士張姓女子應給付陳女新臺幣196萬8,142元，及自民國111年8月27日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
2、其餘上訴駁回（即買受人部分免賠）。
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四、重點提醒
(一) 共有土地出售時，誰有通知義務？
依土地法第34條之1第4項規定：「共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。」出賣應有部分之共有人，依法負有將出賣條件通知他共有人之義務。
(二) 地政士有何義務？
依地政士法第26條第2項規定：「地政士違反前項規定，致委託人或利害關係人受損害時，應負賠償責任。」地政士受託辦理不動產移轉登記時，應告知出賣人通知他共有人行使優先承購權，並確認出賣人明瞭切結內容後始得代為用印。
(三)違反義務之法律效果
- 出賣人：違反通知義務，致他共有人無法行使優先承購權者，他共有人得依民法第184條第2項（違反保護他人之法律）請求損害賠償。
- 地政士：未盡告知義務，致利害關係人受損害者，依地政士法第26條第2項負賠償責任。
- 損害範圍：通常為出售價格與市場價格之差額。
(四) 實務提醒
本判決提醒民眾，共有土地之應有部分出售時，出賣人與承辦地政士務必依法通知他共有人行使優先承購權，並留存完整通知證明，以免事後遭訴請賠償，荷包大失血。
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●判決來源：
臺灣基隆地方法院 111 年度 訴 字第 393 號判決(113.04.30)
臺灣高等法院 113 年度 審上 字第 998 號(113.12.24)
臺灣高等法院 113 年度 上 字第 1329 號判決(115.04.28)