鴻程法律學堂 / 某公寓大廈社區之住戶將其房屋及車位出售予第三人，該第三人是否須繼受該社區「停車位及車道使用」之限制？

☯️ 法律問題：

                  某公寓大廈社區住戶甲購買房屋時，就其社區停車位編號及車道之使用方式，已有一定之約定存在，其後甲將其房屋及車位出售予第三人乙。乙是否須繼受該「停車位及車道使用」之限制？ 

☯️ 法律分析

一、 法律規範

(一) 依 公寓大廈管理條例第24條第1項規定：「區分所有權人之繼受人應繼受原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務。」此條文明確規範繼受人（如買受人乙）應繼受前手（甲）依公寓大廈管理條例或規約所定之權利義務，包括停車位及車道使用之限制。

(二) 依 民法第799條關於建築物區分所有之規定，專有部分與共用部分（如停車位及車道）之使用關係具主從性，繼受人應受原有約定之拘束。

(三) 依 民法第826-1條規定：不動產共有人間關於共有物使用、管理、分割或禁止分割之約定或決定，於登記後，對應有部分之受讓人或取得物權之人具有效力；動產部分則以受讓時明知或可得而知為限。

二、  事實認定

(一) 甲與社區之約定性質：
甲購買房屋時，就停車位編號及車道使用與建商或社區已有明確約定（如分管協議或規約），此約定可能涉及：

1.   停車位專用權之範圍（如特定編號）。

2.   車道使用方式（如僅供住戶使用）。

3.   此類約定通常記載於買賣契約或社區規約中，並經區分所有權人會議決議（台灣高等法院101年度上字第1191號判決參照）。

(二) 乙繼受甲之權利義務：

1.乙透過買賣取得甲之房屋及停車位，屬於公寓大廈管理條例第24條第1項所稱之「繼受人」。

2.依法院實務見解，繼受人應繼受前手關於停車位及共用部分之使用限制（台灣高等法院101年度上字第1191號判決、最高法院87年度台上字第2717號判決請參照）。

(三) 約定之合法性與效力：

1.   該約定若符合公寓大廈管理條例第23條第1項（規約訂定程序）及公寓大廈管理條例第9條第2項（共用部分使用限制），且未違反公共秩序或善良風俗，即屬有效（台灣高等法院101年度重上字第63號判決請參照）。

2.   停車位及車道使用之限制，屬規約或分管協議之一部分，對繼受人有拘束力（台灣高等法院101年度上字第1191號判決請參照）。

三、案例結論

         乙須繼受甲與社區關於「停車位及車道使用」之限制。理由如下：

1. 依公寓大廈管理條例第24條第1項，乙作為繼受人，應繼受甲依規約或分管協議所負之義務。
2. 法律實務見解一般均認為，停車位使用限制屬規約範圍，繼受人不得主張不受拘束（台灣高等法院101年度上字第1191號判決請參照）。
3. 若乙違反限制（如將停車位出租予非社區住戶），社區管理委員會得依規約禁止之（台灣高等法院101年度上字第1191號判決請參照）。◎