一、法律依據
(一) 房地合一稅費用認列之基本規範
1、依所得稅法第14條之6規定
(1) 個人交易適用房地合一稅制之房地
(2) 得減除取得、改良及移轉所支付之費用
2、未提示費用證明文件之處理方式
(1) 稽徵機關得按成交價額3%計算費用
(2) 並設有金額上限30萬元
(二) 上限30萬元之制度意旨
1、係參考不動產仲介每件平均佣金訂定
2、屬「每一交易案件」之費用上限，而非按個別標的或人頭分別計算
(三) 合建分售且同一契約之特殊規範
1、若土地與房屋係同一契約出售
應視為「同一交易案件」
2、費用上限30萬元
(1) 應由全體出賣人（個人＋營利事業）共同分攤
(2) 不得各自重複適用30萬元上限
---------------------------------
二、案例事實
(一) 合建分售之契約關係
1、甲君提供土地
2、A建設公司負責興建房屋
3、雙方約定分售比例
(1) 土地45%
(2) 房屋55%
(二) 出售方式
1、甲君與建設公司
2、共同與買方訂立「同一份契約」
3、交易總價為12,000,000元
(1) 土地價格5,400,000元
(2) 房屋價格6,600,000元
(三) 申報情形
1、甲君申報房地合一稅
2、未提示取得、改良及移轉費用證明文件
-----------------------------------
三、法律適用與結論
(一) 費用計算方式之適用
1、因未提示費用證明
應適用「成交價額3%推計費用」
2、惟仍受30萬元上限限制
(二) 上限之分攤原則
1、本案為同一契約出售房地
屬同一交易案件
2、30萬元上限應由全體出賣人共同分攤
不得僅就土地部分單獨適用30萬元
(三) 個人（土地所有權人）可減除費用之計算
1、應依土地價格占總價比例攤計
土地比例＝5,400,000 ÷ 12,000,000＝45%
2、可減除費用＝300,000 × 45%＝135,000元
(四) 錯誤計算方式之排除
1、不得直接以土地成交價×3%計算
即不得以5,400,000 × 3%＝162,000元認列
2、因其忽略「30萬元總上限須按整體交易分攤」之規範
(五) 總結
1、同一契約出售房地 → 視為單一交易案件
2、未提示費用 → 適用3%推計＋30萬元上限
3、上限30萬元 → 全體出賣人合併計算
4、個人僅得依「土地價值占比」分攤上限
-----------------------------------------------------
新聞來源：財政部高雄國稅局