一、 法律依據與實務見解
(一) 租賃關係之終止與返還義務
- 租賃契約因期限屆滿而當然終止之法律依據：
民法第450條第1項：租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。
- 承租人於租期屆滿後之法定返還義務：
民法第455條：承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；租賃物有生產力者，並應保持其生產狀態，返還出租人。
(二) 租賃關係之默示更新
- 民法第451條：租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。
(1)
本條為實務上判斷租約是否轉為不定期租賃之關鍵。惟其適用前提為「出租人不即表示反對」。若出租人已明確反對承租人繼續使用，則不發生默示更新之效果。
(2)
實務見解：參照目前法院實務上認為若兩造於契約中明確約定租期屆滿後不自動續租，須另行簽約，此為排除默示更新之約定，應受尊重。
(臺灣基隆地方法院114年度簡上字第4號判決請參照)。
另若原告（出租人）於租期屆滿前已明確表示不續租，且被告（承租人）未提出異議亦未搬離，已構成無權佔有，不成立不定期租賃。(臺灣新北地方法院113年度重訴字第776號判決意旨請參照)
(三) 無權占有之法律效果
民法第179條（不當得利）：無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。其返還之利益，依其性質不能返還者，應償還其價額。
(1) 承租人於租約終止後無權占有房屋，其所受「使用房屋」之利益，即屬無法律上原因，應返還相當於租金之價額予所有權人。
(2) 實務見解：目前實務上，法院多會判命無權占有人應自租約到期翌日起，按月給付相當於租金之不當得利。
(四) 所有物返還請求權與占有物返還請求權
- 所有物返還請求權（民法第767條第1項前段）：所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。此為物上請求權，無消滅時效之適用。
- 占有物返還請求權（民法第962條）：占有人，其占有被侵奪者，得請求返還其占有物。
- 實務見解：民法第962條所稱「占有侵奪」，係指違反占有人之意思，以積極不法行為將占有物移入自己管領之下。若出租人係基於租賃契約將房屋交付承租人，租期屆滿後承租人未返還，僅屬違反契約義務，並非以「侵奪」之方式取得占有，故出租人不得依本條請求返還。
而應依所有物返還請求權(民法767條)或租賃物返還請求權（民法第455條）主張。(最高法院 82 年度台上字第 2276 號 民事判決，請參照)
(五) 刑事竊占罪之構成要件
- 刑法第320條第2項：意圖為自己或第三人不法之利益，而竊佔他人之不動產者，依前項之規定處斷。
(1) 構成要件為：
01. 主觀上具「不法所有意圖」或「不法利益意圖」；
02.客觀上為「竊佔」行為，即未經所有人同意，擅自佔有他人不動產。
(2) 實務見解（刑事無罪判決之關鍵）：
01. 實務上，法院殆皆認為被告佔有房屋之初係基於有效租約，並非擅自佔有。事後未依約支付租金及遷讓，僅屬民事債務不履行或租賃糾紛，不足以認定有「竊佔」之犯意。
02. 另法院指出被告未有將房屋所有權變易為自己所有之行為，亦無不法所有之意圖。遲未交還房屋係因雙方租賃期間內之爭執未能協調所致，屬單純民事糾紛。
03. 又法院強調刑法上之侵佔（竊佔）罪須具備「變持有為所有」之不法所有意圖，單純未依約返還或因民事爭議而延宕，尚難認定為竊佔。
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二、 案例事實分析
(一) 案例問題
- 契約關係：某甲（出租人/所有權人）與某乙（承租人）就新北市新莊區房屋訂有定期租賃契約。
- 租賃期限：自113年10月1日至114年9月30日止。
- 現況：租期於114年9月30日屆滿後，某乙以「找不到其他房屋」為由拒絕搬遷，迄今已無權占有近8個月。
- 出租人行為：某甲已對某乙進行催告，但某乙置之不理。
(二) 法律關係定性分析
- 租賃關係是否已終止？
(1) 依民法第450條第1項，定期租賃關係於114年9月30日期限屆滿時，即當然終止。
(2) 某乙於期滿後繼續占有，是否成立「不定期租賃」？關鍵在於某甲有無「不即表示反對」。
(3) 本案情形：某甲於期滿後已對某乙進行催告搬遷，此舉已明確表示「反對」其繼續使用收益。因此，不適用民法第451條之默示更新，雙方未成立不定期租賃。本案原告於租期屆滿前已表示不續租，法院即認定租約到期後被告為無權占有。
- 某乙占有之法律性質：
自114年10月1日起，某乙占有房屋已無租賃契約作為法律上原因，其占有屬無權占有。
- 某甲之催告效力：
某甲之催告，係在行使權利並中斷默示更新之適用，並可作為後續訴訟中證明某乙惡意占有、某甲已盡催告義務之證據。
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三、 案例結論與建議
(一) 出租人可採取之法律行動
- 提起民事訴訟：
(1) 訴之聲明：
01. 請求法院判命某乙應將房屋騰空遷讓返還予某甲。（民法第455條、民法第767條第1項）
02. 請求某乙給付自114年10月1日起至返還房屋之日止，按月計算之相當於租金之不當得利。（計算基準可參酌原租金15,000元，但法院得酌減。( 民法第179條）。
03. 若租約中有約定租期屆滿未返還之違約金，可一併請求。但須注意法院可能依民法第252條酌減過高之違約金。
(2) 訴訟策略：此為最直接有效之方式，可透過法院確定判決想法院聲請強制執行，由法院指派執達員會同鎖匠強制某乙搬離。
- 聲請支付命令：
針對「不當得利（相當於租金之害）」部分，若金額明確，可先聲請支付命令。若某乙未異議，則取得與確定判決同一效力之執行名義。若異議，則視為起訴，轉入訴訟程序。
(二) 某甲可主張之權益
- 物上請求權：基於所有權人地位，行使「所有物返還請求權」（民法第767條），請求返還房屋。
- 債權請求權：
(1) 租賃物返還請求權：基於已終止之租賃契約，依民法第455條請求返還。
(2) 不當得利返還請求權：依民法179條之規定請求某乙返還無權占有期間所獲得之利益（相當於租金之金額）。
(3) 債務不履行損害賠償請求權：若契約有明文約定逾期返還之違約金或損害賠償計算方式，可依約主張。
(三) 某乙是否涉嫌「竊占罪」？
結論：依台灣實務見解，本案某乙極可能不構成竊占罪。
分析：
1.
欠缺「不法所有意圖」：某乙最初係基於合法租賃契約取得占有。租期屆滿後拒不搬遷，其主觀理由為「找不到其他房子」，客觀上僅是延續原先的占有狀態，並無積極將房屋「據為己有」或「變持有為所有」之行為與意圖。此與竊占罪要求之「擅自侵奪占有」本質不同。
2. 屬民事糾紛範疇：此類租約到期不搬之爭議，法院普遍認定屬於「民事債務不履行」或「租賃糾紛」。實務上檢察官提起竊占公訴，均因無法證明被告有竊占犯意而獲判無罪。
3.
對某甲之建議：不建議以提出刑事竊占告訴作為主要手段。不僅成功追訴的可能性極低，且刑事程序曠日費時，無法迅速解決返還房屋的問題。應將資源集中於上述民事訴訟，才是有效且符合實務經驗的作法。
(四) 給出租人的建議
- 證據保全：整理並保存好租賃契約書、租期屆滿後催告某乙搬遷之存證信函或通訊記錄（如LINE訊息、電子郵件）。
- 提起民事訴訟：攜帶上述證據及房屋所有權狀等文件，委任律師或自行至房屋所在地之臺灣新北地方法院（新莊區屬其管轄）提起「遷讓房屋」及「給付不當得利」之民事訴訟。
- 聲請假執行：於起訴時，可視情況聲請「假執行」，供擔保後請求法院在判決確定前先命某乙搬遷，以加速程序。但法院會審酌有無必要。
- 執行階段：取得勝訴確定判決後，若某乙仍不搬遷，即可向法院民事執行處聲請強制執行，由執行人員強制其遷出。