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2025年6月26日 星期四

法律新聞焦點 / 地主出租土地,由承租人出資興建房屋,但房屋權利歸地主所有,且建照與使用執照登記為地主名義,是否構成準買賣行為?是否須申報契稅?

 一、法律規範

  1. 契稅條例第2條第1項:規定不動產之買賣、承典、交換、贈與、分割或因佔有而取得所有權者,應申報繳納契稅。
  2. 民法第398條:「當事人雙方約定互相移轉金錢以外之財產權者,準用關於買賣之規定。」
  3. 財政部107919日臺財稅字第10700572130號令(即[函釋]契稅條例第2條(徵收範圍)函釋):明確規範租地建屋的課稅原則。

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事實認定

  1. 實際出資人非登記人
    承租人出資興建建物,但房屋所有人(起造人)登記為地主。
  2. 形式上未移轉對價,實質有財產權移轉
    雖無金錢對價,地主看起來像無償取得房屋,但地主實得房屋所有權,其對價為土地使用權與建物交換,具備買賣實質。
  3. 地主名義申請建照與使用執照
    雖非出資人,但若建照與使用執照皆以地主為名,即視為其取得財產,構成財產權之移轉。

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結論:法律效果

  1. 符合民法第398互易準買賣要件

(1)地主與承租人互相移轉財產權(土地使用權與房屋所有權)

(2)具有對價關係(土地使用權作為取得房屋的對價)

  1. 實質課稅原則適用:

(1) 雖然形式上雖未支付金錢,可能無買賣契約,但經濟實質上已構成財產權交換

(2) 稅捐機關依實質經濟事實關係課稅

  1. 契稅申報義務成立
    地主須依買賣稅率6%,於取得使用執照60日內申報契稅。
  2. 怠報及罰則風險
    (1)
    逾期每3日加徵1%怠報金,最高10%,但不超過新臺幣15,000元。
    (2)
    若查獲短報、漏報,依法處13倍罰鍰。

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資訊來源:     臺中市政府地方稅務局