一、法律規範
- 契稅條例第2條第1項：規定不動產之買賣、承典、交換、贈與、分割或因佔有而取得所有權者，應申報繳納契稅。
- 民法第398條：「當事人雙方約定互相移轉金錢以外之財產權者，準用關於買賣之規定。」
- 財政部107年9月19日臺財稅字第10700572130號令（即[函釋]契稅條例第2條（徵收範圍）函釋）：明確規範租地建屋的課稅原則。
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二 、事實認定
- 實際出資人非登記人：
承租人出資興建建物，但房屋所有人（起造人）登記為地主。 - 形式上未移轉對價，實質有財產權移轉：
雖無金錢對價，地主看起來像無償取得房屋，但地主實得房屋所有權，其對價為土地使用權與建物交換，具備買賣實質。 - 以地主名義申請建照與使用執照：
雖非出資人，但若建照與使用執照皆以地主為名，即視為其取得財產，構成財產權之移轉。
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三 、結論：法律效果
- 符合民法第398條互易之準買賣要件：
(1)地主與承租人互相移轉財產權（土地使用權與房屋所有權）
(2)具有對價關係（土地使用權作為取得房屋的對價）
- 實質課稅原則適用：
(1) 雖然形式上雖未支付金錢，可能無買賣契約，但經濟實質上已構成財產權交換
(2) 稅捐機關依實質經濟事實關係課稅
- 契稅申報義務成立：
地主須依買賣稅率6%，於取得使用執照60日內申報契稅。 - 怠報及罰則風險：
(1) 逾期每3日加徵1%怠報金，最高10%，但不超過新臺幣15,000元。
(2) 若查獲短報、漏報，依法處1至3倍罰鍰。
資訊來源： 臺中市政府地方稅務局