房產新聞精要 / 「合建分售」與「 合建分屋」有何不同？ 地主要否申報繳納「契稅」？

一、法律依據與實務見解

(一) 契稅條例相關規定

1. 契稅條例第12條第2項：建築物於建造完成前，因買賣、交換、贈與，以承受人為建造執照原始起造人，並取得使用執照者，應由使用執照所載起造人申報納稅。
2. 契稅條例第2條前段：不動產之買賣、承典、交換、贈與、分割或因佔有而取得所有權者，均應申報繳納契稅。

(二) 財政部函釋

        財政部92年7月17日臺財稅字第0920454786號函：明確指出若以第三人為建造執照原始起造人並取得使用執照之房屋，應由使用執照所載起造人繳納契稅，原土地提供者無需繳納契稅。

(三) 相關判決見解

1. 合建分屋與合建分售之區別：根據91年度判字第1730號、90年度判字第402號、92年度訴字第1035號等判決，法院認為「合建分屋」模式下，地主以土地與建商交換房屋，應課徵「交換契稅」；而「合建分售」模式則不同。
2. 起造人名義關鍵性：92年度簡字第410號判決，強調建造執照起造人名義決定契稅納稅義務人，若地主非起造人，則無需繳納契稅。
3. 銷售模式差異：89年度訴字第2003號判決，指出「合建分售」是「地主賣地、建商賣屋」各自銷售，不同於「合建分屋」的交換關係。

------------------------------------

二、案例事實分析

(一) 合建分售之模式

1. 建商單獨為建造執照起造人
2. 建築完成後，地主與建商各自銷售自己部分（地主賣地、建商賣屋）
3. 地主與買方簽訂土地買賣契約
4. 建商與買方簽訂房屋買賣契約

(二) 「合建分售」 與 「合建分屋」的區別

1. 產權移轉方式不同：「合建分售」是各自銷售，「合建分屋」是互相交換。
2. 納稅義務不同：「合建分售」模式地主無房屋產權取得，「合建分屋」則有。
3. 契約關係性質不同：「合建分售」屬各自獨立銷售行為，「合建分屋」屬互易行為。

-------------------------------------

三、結論

1. 「合建分售」地主不需申報契稅：在「合建分售」模式下，地主僅銷售土地而非取得房屋所有權，且非建造執照起造人，依契稅條例第12條第2項及相關實務判決見解，地主無需申報繳納契稅。
2. 納稅義務人為起造人：契稅申報義務應由使用執照所載起造人（即建商）負責，地主因未取得房屋所有權，不在契稅課徵範圍內。
3. 與「合建分屋」法律效果不同：此結論與合建分屋模式（如91年度判字第1730號判決、90年度判字第402號判決、92年度訴字第1035號判決所示）產生不同法律效果，關鍵在於產權是否實際移轉及起造人名義。
4. 實務操作注意事項：地主應確保契約明確約定為「合建分售」模式，建造執照起造人為「建商」，且實際銷售時確實採「地主賣地、建商賣屋」方式，方能適用免徵契稅規定。

-------------------------------

新聞參考：    屏東縣政府財稅局 新聞