法律問題 :
某甲房東將自己之房屋出租予某乙房客居住，雙方約定乙應將租金匯入甲之某銀行帳戶。且雙方租約曾約定若租約屆期要續租需另立新約，否則不得視為不定期租約。
然而，租約到期後，乙卻屢屢藉故拒絕簽新約，亦未搬離房屋，但仍將租金匯入甲的帳戶，其後，雙方調解不成，拖了近一年後，甲提起遷讓房屋訴訟，乙於訴訟中卻答辯主張租約屆期後有持續匯租金，甲都未反對，故此應視為默示更新的不定期租約等情詞，請問: 為反制乙的答辯內容，甲在訴訟中要如何主張，以保護自身之權益
?
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問題爭點：
租約既已明確約定期滿後如欲續租，必須另訂新約，否則不得視為不定期租約，房客能否僅憑租約屆滿後繼續匯付租金，而主張雙方已成立默示更新的不定期租賃關係？茲分析如下：
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一、法律依據及實務見解
(一) 民法第450條第1項：定期租賃契約於期限屆滿時消滅
民法第450條第1項規定：租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。
1. 法律效果：
(1) 定期租賃契約原則上於約定期限屆滿時，當然消滅。
(2) 租約屆滿後，承租人原則上即喪失依原租約繼續占有使用房屋的權源。
(3) 如雙方另有續約合意，或符合民法第451條默示更新的法定要件，始可能成立新的租賃關係。
2. 因此，本案應先確認原租約是否已屆期，以及雙方有無成立新的租賃契約。
(二) 民法第451條：租賃契約默示更新之法定要件
民法第451條規定：租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。
1.
默示更新的成立要件：
(1) 原租賃契約已屆滿。
(2) 承租人於租賃期限屆滿後，仍繼續使用、收益租賃物。
(3) 出租人對於承租人繼續使用、收益租賃物的事實，未即時表示反對之意思。
2. 法律效果：
上述要件具備時，法律即擬制雙方成立不定期限租賃契約。
3. 說明：
民法第451條並非只要承租人繼續居住，並持續繳納租金，就必然成立不 定期租賃。
尤其當事人於原租約中，已明確約定租期屆滿後不當然續租，且續租必須另訂新約時，是否仍有默示更新的適用，應進一步檢視該約定是否已足以表明出租人反對自動續租的意思。
(三) 民法第153條：契約成立須有雙方意思表示一致
民法第153條第1項規定：當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。
1. 契約成立的基本原則：
(1) 契約成立須有雙方意思表示合致。
(2) 意思表示可以明示，也可以默示。
(3) 默示意思表示仍須依當事人的客觀行為，足以認定其具有成立契約的意思。
2. 本案例情形：
房客單方面持續匯款，原則上僅能證明其有繼續租用房屋的意願，並不能當然證明房東亦有同意續租的意思。
因此，必須區分：
(1) 房客單方面希望續租。
(2) 房東客觀上是否已同意續租。
二者並非同一法律概念。
(四) 最高法院112年度台上字第976號民事判決：
1. 最高法院112年度台上字第976號核心法律見解
以上判決認為：
民法第451條規定出租人於租期屆滿後，須即表示反對的意思，始生阻止續租的效力，其立法目的，在於避免出租人明知承租人繼續使用租賃物，卻不表示反對，事後才主張租賃關係消滅，使承租人陷於不安定的法律地位。
然而，該判決進一步指出：
如果當事人在訂立租賃契約時，已經約定租期屆滿後絕不續租，或者續租必須另訂契約，承租人既然已經可以預期租約於期限屆滿時當然消滅，即難認出租人未於租期屆滿後再次表示反對，而不發生阻止續租的效力。
除非雙方另有成立新租賃契約的合意，否則承租人於租約屆滿後繼續使用租賃物，即屬無權占有。
2. 已上判決有三項值得注意的法律意義：
(1) 反對續租的意思，不一定要等到租約屆滿後才表示。
只要在原租約訂立時，已經明確約定期滿不續租，或者續租必須另訂契約，即可能發生阻止默示更新的效力。
(2) 出租人不必在租約屆滿後，再次寄發存證信函表示反對。
如果原租約已經有明確的期滿不續租約定，承租人對於租約屆滿的法律效果已有預期，即不能僅以出租人未於屆期後再次表示反對，主張默示更新。
(3) 承租人繼續使用房屋，不當然取得新的租賃權源。
除非雙方另有新的租賃合意，否則原租約屆滿後，承租人繼續占有房屋，即可能構成無權占有。
3. 本案例問題 與最高法院112年度台上字第976號判決的關聯：
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比較事項 |
最高法院112年度台上字第976號 |
本案事實 |
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原租約是否定有期限 |
是 |
是 |
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期滿是否須另訂新約 |
是 |
是 |
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是否另訂新約 |
否 |
否 |
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承租人是否繼續占有 |
是 |
是 |
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出租人是否收取款項 |
收取補償金或損害金 |
房東帳戶持續收到租金 |
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核心爭點 |
是否成立默示更新 |
是否成立默示更新 |
結論：本案甲房東可以直接援引最高法院112年度台上字第976號判決，主張原租約既已明確約定續租須另訂新約，且雙方並未簽訂新約，原租約即於期限屆滿時消滅。
但仍須注意：該最高法院判決並非認為所有「另訂新約」的文字約定，一律可以排除民法第451條，仍須視約定內容是否足以明確表達出租人不接受自動續租的意思。
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二、案例事實分析
(一) 原租約已經合法屆期消滅
1.
甲與乙原本成立定期租賃契約。
2. 雙方明確約定：
(1)
租約有一定期限。
(2)
租約屆滿後，如欲續租，必須另訂新約。
(3)
未另訂新約，不得視為不定期租賃契約。
3. 租約屆滿後，乙屢次藉故拒絕簽訂新約。
4. 因此，雙方並未成立新的租賃契約。
甲應主張：原租賃契約依民法第450條第1項規定，已於租期屆滿時消滅。
(二) 乙單方面持續匯付租金，不等於雙方成立新的租賃契約
1. 乙主張租約屆滿後，仍持續將租金匯入甲的銀行帳戶，甲亦未表示反對，因此成立默示更新。
2. 但是，乙的主張忽略了民法第153條契約成立必須具備雙方意思表示合致的基本原則。
3. 應區分下列情形：
(1)
乙持續匯款，是乙單方面的行為。
(2)
甲的銀行帳戶收到款項，不當然代表甲同意續租。
(3)
甲是否有續租的意思，必須依雙方原租約約定、往來訊息、催告紀錄及其他客觀事實綜合判斷。
4. 尤其本案原租約已經約定必須另訂新約，乙對此應有明確認識。
因此，乙不能僅憑自己持續匯款，就片面主張雙方已經成立不定期租賃契約。
(三) 甲未立即退還租金，不當然等於默示同意續租
這是本案訴訟中必須特別處理的問題。
1.
甲的銀行帳戶持續收到乙匯入的款項，與甲主動收取租金、開立租金收據、確認續租等情形，應有所區別。
2. 甲未立即退還款項，並不當然表示其具有續租的意思。
3. 甲可以提出下列抗辯：
(1) 甲從未與乙達成續租合意。
(2) 甲從未簽訂新租賃契約。
(3) 甲從未向乙表示同意繼續出租房屋。
(4) 甲未立即退還款項，僅係款項已匯入指定帳戶，不能據此推論甲已同意續租。
(5) 甲已經透過調解、催告或訴訟等方式，表明要求乙遷讓房屋的意思。
4. 但必須注意：
如果甲明知租約已經屆期，卻長期持續將乙匯入的款項當作新租期租金收取、開立租金收據，甚至與乙協商新的租賃條件，法院仍可能依整體客觀情況，認定雙方另有默示續租合意。
因此，甲應避免僅以「我沒有簽新約」作為唯一抗辯理由，而應進一步證明自己始終沒有接受續租的意思。
(四) 甲拖延近一年才提起遷讓房屋訴訟，是否會產生不利影響？
這是本案另一個重要爭點。
1.
乙可能主張：
(1) 租約屆滿後，甲長期未要求乙搬遷。
(2) 甲持續接受乙匯入的租金。
(3) 雙方甚至經過調解程序，甲仍未立即提起訴訟。
(4) 因此，甲的行為足以使乙相信雙方已經成立不定期租賃關係。
2. 甲應如何反駁？
(1) 首先，原租約已經明確約定續租須另訂新約，乙本來就知道租約屆滿後不會自動延長。
(2) 其次，甲未立即提起訴訟，可能係基於協商、調解或其他事實上的考量，不能因此直接推論甲同意續租。
(3) 再者，依最高法院112年度台上字第976號判決，於原租約已經明確約定期滿後須另訂新約的情況下，該約定本身即可能發生阻止默示更新的效力。
(4) 因此，不能僅因甲未於租約屆滿當日立即提起訴訟，就認定雙方已成立不定期租賃關係。
3. 不過，甲仍應提出相關證據，證明其並未同意續租。
例如：
(1)
雙方調解不成立的紀錄。
(2)
甲曾要求乙簽訂新約而乙拒絕的對話紀錄。
(3)
甲曾要求乙遷讓房屋的LINE訊息。
(4)
存證信函、律師函或其他催告資料。
(5)
甲未曾開立新租期租金收據的相關資料。
特別提醒：調解不成立的紀錄，如果能證明甲曾明確要求乙遷讓房屋，而乙拒絕遷讓，對甲的訴訟主張相當有利。
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三、案例結論
(一) 甲應主張原租約已經屆期消滅，並無默示更新
本案最主要的訴訟主張，應集中於最高法院112年度台上字第976號民事判決。
甲應主張：
- 原租賃契約已經明確約定租期屆滿後，續租必須另訂新約。
- 乙既然明知此項約定，即應知道原租約屆滿後，不會當然轉變為不定期租賃契約。
- 乙於租約屆滿後，雖然繼續居住並匯付租金，但這只是乙單方面的行為。
- 甲並未與乙成立新的租賃契約，也未以任何明示或默示方式同意續租。
- 因此，原租約應依民法第450條第1項規定，於租期屆滿時消滅。
- 依最高法院112年度台上字第976號判決意旨，本案亦不符合民法第451條默示更新的適用要件。
(二) 甲應請求乙返還房屋，法律依據為民法第767條及第455條
1. 民法第767條第1項
民法第767條第1項規定：所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，得請求除去之；有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。
本案適用：
(1) 甲為系爭房屋所有權人。
(2) 原租約已經屆期消滅。
(3) 甲未同意乙繼續承租。
(4) 乙繼續占有房屋，已無合法租賃權源。
因此，甲得依民法第767條第1項規定，請求乙遷讓返還房屋。
2. 民法第455條
民法第455條規定：承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。
本案原租約既然已經屆滿消滅，乙即應依該條規定返還房屋。
惟本案以民法第767條第1項作為所有權人請求返還房屋的主要請求權基礎，並以第455條作為租賃關係消滅後返還租賃物的補充依據，較為妥適。
(三) 甲得另外請求乙給付相當於租金的不當得利
1.
法律依據：
民法第179條規定：無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。
2. 本案適用：
(1) 原租約屆期消滅後，乙仍繼續占有使用房屋。
(2) 乙因此取得房屋使用利益。
(3) 甲則因無法自由使用、出租或處分房屋而受有損害。
(4) 乙既無合法租賃權源，其繼續占有房屋即可能構成無法律上原因受利益。
3.
請求範圍：
甲得請求乙給付自原租約屆滿翌日起，至實際遷讓返還房屋之日止，相當於租金的不當得利。
4. 金額計算：
原則上可參考原租約約定租金，但仍應視房屋所在地段、面積、使用狀況及客觀市場租金等因素，認定合理使用利益。
特別注意：乙匯入甲帳戶的款項，應在訴訟中明確說明其法律性質及抵充方式，避免發生重複請求或重複受償的問題。
(四) 甲應提出的主要證據
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編號 |
證據名稱 |
待證事實 |
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01 |
原始租賃契約書 : |
證明租賃期限及續租須另訂新約 |
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02 |
租約屆滿日期證明 : |
證明原租約已屆期 |
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03 |
雙方LINE對話紀錄 : |
證明乙拒絕簽訂新約，甲未同意續租 |
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04 |
存證信函或律師函 : |
證明甲曾表示反對續租及要求遷讓 |
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05 |
調解不成立筆錄 : |
證明雙方對於續租及遷讓房屋存有爭議 |
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06 |
銀行交易明細 : |
證明乙單方面匯款的事實及金額 |
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07 |
房屋所有權狀或建物登記謄本 : |
證明甲為房屋所有權人 |
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08 |
房屋租金行情資料 : |
作為請求相當於租金不當得利的計算依據 |
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四、甲可採取的核心論述：
被告主張兩造間租賃關係已默示更新，顯無理由
1.
按民法第450條第1項規定，租賃定有期限者，其租賃關係於期限屆滿時消滅。又同法第451條雖規定，租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，惟該條規定並非謂出租人於租約屆滿後，必須再次明示拒絕續租，始得阻止租賃關係之默示更新。
2.
次按最高法院112年度台上字第976號民事判決意旨：「於訂約之際，訂明期滿後絕不續租，或續租應另訂契約者，承租人已得預期該租約於租期屆滿時當然消滅，即難謂不生阻止續租之效力。除當事人另有新的租賃之合意，成立新的租賃契約外，承租人繼續使用原租賃物，自屬無權占有。」
3.
查兩造原租賃契約既已明確約定，租賃期限屆滿後如欲續租，應另行訂立新租賃契約，否則不得視為不定期租賃關係。是被告對於租約屆滿後必須另訂新約，始得繼續承租之事實，早已知悉，並無任何不合理之法律期待可言。詎被告於租約屆滿後，屢以各種理由拒絕與原告簽訂新約，卻仍持續占有使用系爭房屋，其行為顯與兩造原契約約定不符。
4.
又被告於租約屆滿後，雖持續將款項匯入原告指定之銀行帳戶，惟此僅係被告單方面之給付行為，並非兩造就續租事宜已達成意思表示合致。原告並未與被告簽訂新租約，亦未曾明示或默示同意續租，自不得僅因原告銀行帳戶收到被告匯入之款項，即推論原告已有繼續出租系爭房屋之意思。尤其兩造原租約既已有續租須另訂新約之明確約定，更難認被告單方面匯款，即足以成立新的租賃契約。
5.
再者，原告於租約屆滿後，曾與被告就遷讓房屋及續租爭議進行協商及調解，惟均未能達成合意。此亦足以證明兩造對於租約屆滿後之法律關係仍存有爭議，原告並無同意被告繼續承租之意思。原告未立即退還被告匯入之款項，亦不能據此推論原告已同意續租。
6. 綜上，兩造原租賃契約既已屆期消滅，且未另行成立新的租賃契約，自無民法第451條默示更新規定之適用。被告於原租約屆滿後繼續占有使用系爭房屋，已無合法占有權源。爰依民法第767條第1項及第455條規定，請求被告遷讓返還系爭房屋，並依民法第179條規定，請求被告給付自原租約屆滿翌日起至實際返還房屋之日止，相當於租金之不當得利，以維原告合法權益。
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五、法律結論
本案甲房東的勝訴關鍵，在於原租約是否已經明確約定「期滿續租須另訂新約」，以及甲能否證明自己從未同意另行續租。
綜合上述論述，結論如下：
- 原租約屆期消滅：依民法第450條第1項，定期租賃契約於期限屆滿時消滅。
- 原租約約定具有阻止默示更新的效力：依最高法院112年度台上字第976號判決，訂約時已明確約定續租須另訂契約者，原則上可以阻止民法第451條默示更新。
- 乙單方面匯款不等於續租合意：依民法第153條，契約成立仍須雙方意思表示一致，不能僅憑乙單方面匯款，即認定甲同意續租。
- 甲未立即退還款項不當然成立默示更新：仍須依原租約約定及雙方客觀行為綜合判斷。
- 甲得請求遷讓返還房屋：依民法第767條第1項及第455條，請求乙遷讓返還房屋。
- 甲得請求相當於租金的不當得利：依民法第179條，請求乙返還無權占有期間所取得的房屋使用利益。◎