壹、法律問題:
甲乙方共同持有A.B.C等3間房屋，各占一半持分，甲是於103年9月5日繼承取得，乙是於112年6月30日間因買受取得，買賣金分別是A屋之二分之一即500萬元，B屋之二分之一即650萬元，C屋之二分之一即550萬元，請問兩人如果將3間房屋的持分互相交換移轉時，甲取得A屋及C屋，乙取得B屋，請問其相關的契稅.增值稅及房地合一稅應如何計算與課徵？
-----------------------------------------
以上是不動產共有人間持分互換移轉，實務上視為不動產之權利移轉，將涉及以下三種主要稅負：
-------------------------------------------
貳、案例事實（前提）
- 甲乙各持分1/2，合計共持有3間房屋A、B、C。
- 甲於103年9月5日繼承取得（屬房地合一稅施行前取得，屬「舊制」）。
- 乙於112年6月30日買受取得（屬新制，須適用「房地合一稅」）。
- 各屋價格資訊如下（均為1/2持分之買價，推估房屋整體市價為2倍）：
- A屋（1/2）＝500萬 → 全棟推估為1,000萬
- B屋（1/2）＝650萬 → 全棟推估為1,300萬
- C屋（1/2）＝550萬 → 全棟推估為1,100萬
- 預計重組持分為：
- 甲取得 A屋＋C屋（取得對方持分）
- 乙取得 B屋（取得甲之持分）
------------------------------------------------
參、稅賦分析
一、契稅（依《契稅條例》）
(一) 課稅原則：
- 不動產權利移轉皆需課徵契稅。
- 本案為共有人間「持分互換」，雖非實質買賣，但依實務仍須視為「交換行為」，可申請適用契稅稅率4%（交換）。
- 課稅基礎：以受讓不動產部分的「房屋評定現值」或交易價格（擇高）課稅。
目前暫以交易價格試算（待稅捐機關認定實值而定）。
(二) 應稅金額試算：
- 甲取得乙之持分：
- A屋 1/2持分：500萬
- C屋 1/2持分：550萬
- 合計：1,050萬 × 4%
= 42萬元
- 乙取得甲之持分：
- B屋 1/2持分：650萬
- 650萬 × 4% = 26萬元
✅ 契稅總額：約甲繳42萬，乙繳26萬（可視公告現值申報後再調整）
-------------------------------------------------
二、土地增值稅（依土地稅法）
(一) 基本規定：
- 所有權轉移之土地（地號）皆應課土地增值稅，房屋不課徵。
- 本案為共有人間互換，不屬免稅（如親屬間移轉）情形，仍應課增值稅。
- 持有期間不同，稅率與增值額會有顯著差異。
(二) 應稅人與稅制別：
|
出讓人 |
土地來源 |
課稅制度 |
增值稅類型 |
|
甲 |
103年繼承 |
舊制 |
按累進地價增值率課徵（土地漲幅大者稅重） |
|
乙 |
112年買進 |
新制 |
因持有期間短，增值較小 |
- 土增稅需由讓與土地者（即出讓自己持分者）負擔。
- 甲讓與B屋土地1/2 →
課稅人為甲
- 乙讓與A屋與C屋土地1/2 →
課稅人為乙
- 土增稅需由讓與土地者（即出讓自己持分者）負擔。
- 甲讓與B屋土地1/2 →
課稅人為甲
- 乙讓與A屋與C屋土地1/2 →
課稅人為乙
(三) 實務建議：
- 須查詢各筆土地的取得地價、公告現值與漲幅，再依土地漲價總數額課徵稅捐。
- 原則上土地持有愈久，增值幅度愈大（如甲為繼承），稅負較高。
------------------------------------------
三、房地合一稅（依所得稅法第14條之4）
(一) 判斷課稅制度：
|
出讓人 |
取得時間 |
適用稅制 |
稅負特性 |
|
甲 |
103年（房地合一稅前） |
舊制（財產交易所得） |
列報綜所稅，適用基本稅負制，稅率低（不一定有稅） |
|
乙 |
112年（新制後） |
房地合一稅新制 |
因持有不到2年，適用45%重稅率 |
(二) 乙出讓房地（A、C屋持分） → 房地合一稅新制適用
- 課稅對象：乙讓與其在 A、C 屋之 1/2 持分。
- 成交金額合計：500萬 + 550萬 =
1,050萬
- 成本金額：買價（500萬＋550萬）＝1,050萬
- 若成本證明齊備，幾無所得 → 無需繳稅，但須申報。
- 若無法證明成本或有價差 → 須按實際所得課45%。
(三) 甲出讓房地（B屋持分） → 舊制適用
- 甲因於103年繼承，屬舊制
- 若有所得，應併入綜合所得稅，可能被列入基本稅額條例補稅門檻
--------------------------------------------
三、總結：各稅目課徵情形總覽
|
稅目 |
甲方 |
乙方 |
|
契稅 |
就 A+C 持分受讓部分繳納約42萬 |
就 B 持分受讓部分繳納約26萬 |
|
土地增值稅 |
出讓 B 屋土地持分，適用舊制 |
出讓 A、C 屋土地持分，適用新制 |
|
房地合一稅 |
舊制適用，視綜所稅或基本稅額計算 |
新制適用，因持有未滿2年，稅率高達45%（若有所得） |
----------------------------------------------------
四、建議事項
- 契稅申報時應主張為交換行為，爭取適用4%契稅稅率。
- 乙方應謹慎評估持分讓與是否構成高額課稅情形（因適用45%稅率），可考慮是否改以贈與、信託、法人投資等方式進行重組。
- 甲方部分屬舊制持有者，稅負相對輕，但仍須提報財產交易所得，避免違漏報。
- 建議先向地方稅捐機關申請試算土增稅與契稅額度，再依房地合一稅預估整體稅負，再進一步評估是否執行交易。
◎
-------------------------------------------------