壹、財政部115.07.15台財稅字第11504549440號解釋令內容:
一、個人交易因繼承或受贈而取得之房屋，已提供或稽徵機關已查得交易時之房屋實際成交價額者，依所得稅法第14條第1項第7類第2款規定計算財產交易所得，應以交易時之房屋成交價額，減除繼承時或受贈時房屋評定現值按政府發布之消費者物價指數調整後之價值，及因取得、改良及移轉該房屋而支付之一切費用後之餘額為所得額。
二、修正本部106年3月2日台財稅字第10504632520號令第2點第2款規定：「配偶原自第三人繼承或受贈取得者：依所得稅法第14條第1項第7類第2款規定，得減除繼承時或配偶原自第三人受贈時之房屋評定現值按政府發布之消費者物價指數調整後之價值。」
三、前2點所稱按政府發布之消費者物價指數調整，指按政府公告之交易日所屬年月臺灣地區消費者物價指數占下列規定之日所屬年月臺灣地區消費者物價指數之比率調整：
(一)屬第1點規定情形者：個人繼承或受贈取得該房屋之日。
(二)屬前點規定情形者：配偶原自第三人繼承或受贈取得該房屋之日。
四、廢止本部102年11月14日台財稅字第10200157200號令。
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貳、茲就以上解釋令，整理其重點，並分別舉例說明如下:
一、繼承或受贈取得的舊制房屋，出售時有哪些新規定？
(一)重點說明
以前很多人繼承老房子，隔了二、三十年才出售，雖然房價可能沒有漲很多，但因為當年房屋評定現值非常低，導致計算財產交易所得時，可扣除的成本也很低，因此所得被墊高，必須繳比較多的所得稅。
財政部以上的新函令，就是考量這些老房子的取得時間往往已經很久，如果還用二、三十年前的房屋評定現值計算成本，對納稅人並不公平，因此允許將當年的房屋評定現值依照消費者物價指數（CPI）調整後，再作為出售時可扣除的成本。換句話說，就是讓房屋的「取得成本」跟著物價一起調整，而不是一直停留在幾十年前的金額。
【案例說明】
林先生在民國90年繼承父親留下的一棟透天厝。
當年房屋評定現值只有100萬元。
到了民國115年出售時，房屋成交價為600萬元。
如果依照舊方式，只能扣除100萬元成本；但依照新函令，100萬元可以依照二十多年來的物價漲幅調整，例如調整成140萬元。
如此一來，可扣除的成本增加40萬元，最後計算出來的財產交易所得就會減少，也代表所得稅會比較低。
簡單來說，就是政府承認錢會因通貨膨脹而貶值，因此不再要求納稅人用幾十年前的舊價格計算成本。
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二、哪些人可以適用這項新規定？
(一)重點說明
以上函令並不是所有出售房屋的人都可以適用，而是有一定的條件。
最重要的是：
- 房屋屬於舊制房屋（不是房地合一稅的新制房屋）。
- 房屋是因為繼承或受贈取得。
- 能提出房屋實際成交價格，或國稅局可以查得到成交價格。
符合以上條件，就可以適用新的成本計算方式。
【案例說明】
陳小姐接受母親贈與一間老公寓。幾年後決定出售。
因為買方有正式買賣契約，也完成所有過戶程序，因此出售價格很清楚，國稅局也查得到。這種情況下，就可以依照新函令，把母親當初贈與時的房屋評定現值，依照物價指數調整後，再作為出售時的成本。
如果成交價格都無法證明，國稅局仍可能依相關規定核定所得，而不一定能完全按照新函令計算。
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三、什麼是「物價指數調整」？為什麼可以降低稅負？
(一)重點說明
財政部明定，所稱「按消費者物價指數調整」，係指：
以交易日所屬月份之臺灣地區消費者物價指數，除以取得日所屬月份之消費者物價指數，再乘以原取得時房屋評定現值。
計算公式如下：
調整後取得成本＝取得時房屋評定現值 ×（出售月份CPI ÷ 取得月份CPI）
簡單的說，很多民眾第一次看到「消費者物價指數（CPI）」會覺得很陌生，其實可以把它理解成「貨幣購買力的變化」。
三十年前的一百萬元，跟今天的一百萬元，價值其實不一樣。
因此，政府允許把當年的房屋評定現值，依照歷年的物價變動調整成今天較接近的價值，再拿來計算成本。
【案例說明】
乙女士於民國95年接受父母贈與公寓。
受贈時：
- 房屋評定現值： 80萬元。
- 民國115年出售：成交價格500萬元。
- CPI：
受贈年月指數100。出售年月指數140。
計算：
80萬元×（140÷100）＝112萬元。
因此，乙女士出售時，可主張112萬元作為取得成本。
而非僅以80萬元計算。
換言之：民國95年的80萬元，大約相當於今天的112萬元購買力。
如果還是只承認80萬元成本，就等於忽略了20年來的通貨膨脹。
現在依照以上新函令，可以把80萬元調整成112萬元。
因此，出售價格沒有改變，但是成本增加了32萬元。
成本增加，所得自然減少，應納所得稅也跟著降低。
所以，這項函令並不是政府給了新的優惠，而是讓成本回到比較合理、公平的水準。
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四、夫妻之間移轉房屋，也可以適用嗎？
(一)重點說明
答案是可以，但要特別注意成本認定的時間點。
如果房屋原本是配偶因繼承或受贈取得，之後再透過夫妻贈與移轉給另一方，出售時不能以夫妻互相贈與當時作為成本，而是要回到配偶當初繼承或受贈房屋的時間點，再依照物價指數調整。
如此，是避免夫妻間單純移轉財產，就重新產生成本，造成租稅上的不公平。
【案例說明】
王太太於20年前繼承父母留下的一間房屋。後來為了家庭財產規劃，把房屋贈與給先生。幾年後先生出售房屋。
很多人以為應該從夫妻互相贈與那一天開始算成本，其實不是。
依法仍要回到王太太20年前繼承房屋時的房屋評定現值，再依照20年的物價漲幅調整成本。這樣才符合財政部函令規定。
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五、以上函令對一般民眾最大的幫助是什麼？
(一)重點說明
對一般民眾而言，最大的改變就是：
以前房屋持有愈久，因為評定現值很低，出售時反而容易被課比較高的所得稅。
現在政府承認長期持有期間會有通貨膨脹，因此允許把成本提高到較合理的水準。
雖然不是完全免稅，也不是直接減稅，但確實可以降低計算出來的財產交易所得，讓稅負更符合實際情況。
【案例說明】
張先生二十五年前繼承一棟房屋。
當年房屋評定現值只有120萬元。
今年出售時成交價600萬元。
如果仍以120萬元作為成本，所得會偏高。
現在依照新函令，假設120萬元調整後變成170萬元，再加上仲介費、代書費、裝修費等依法可扣除的必要費用，最後計算出來的財產交易所得就會減少。
對張先生來說，不是房子變便宜，也不是政府另外補助，而是成本認定更加合理，避免因幾十年的物價上漲而多繳所得稅。
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參、總結：
財政部115年7月15日函令之主要精神在於：承認繼承或受贈取得房屋雖無實際購買成本，但其取得時仍具有財產價值；出售時計算財產交易所得時，應將長期持有期間之物價變動因素納入考量。
因此，未來納稅義務人出售繼承或受贈取得之舊制房屋時，可透過「房屋評定現值＋CPI調整」方式，提高可扣除成本，使財產交易所得計算更加符合實質課稅原則及租稅公平。◎