壹、法律問題 :
甲與乙共有價值1億元之不動產一筆，甲向銀行借款5200萬元並以前開不動產權利範圍2分之1作為擔保，乙亦以前開房產權利範圍2分之1供甲連帶擔保，並擔任甲之連帶保證人，請問 : 今甲未清償債務，前開房產遭拍賣，則 乙是否可以行使優先承買權？如前開不動產拍賣所得1億元，並清償債務5200萬元後，剩餘之4800萬元應如何分配？
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貳、法律分析：
一、關於乙是否得行使優先承買權之分析
（一）法律依據
1. 土地法第34條之1第4項規定
共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。
2. 民法第824條第7項規定
變賣共有物時，除買受人為共有人外，共有人有依相同條件優先承買之權，有二人以上願優先承買者，以抽籤定之。
3. 強制執行法第70條第6項規定 : 債務人不得應買。
（二）案例事實分析
1. 乙之法律地位定性
（1）乙為系爭不動產之共有人，應有部分為2分之1 。
（2）乙同時為甲之連帶保證人，並以其應有部分2分之1供甲連帶擔保。
（3）執行程序中，乙可能兼具「共有人」與「程序上債務人」雙重身分。
2. 優先承買權行使之爭點
（1）乙若以「共有人」身分主張優先承買權：
01. 系爭不動產因甲之債務遭拍賣，拍賣標的為甲之應有部分2分之1 。
02. 乙作為他共有人，符合土地法第34條之1第4項「他共有人」之要件。
03. 惟乙同時為連帶保證人，其應有部分亦為擔保標的，是否影響其共有人地位。
（2）乙若因連帶保證責任而成為「程序上債務人」：
01. 強制執行法第70條第6項禁止債務人應買。
02. 然參照臺灣高等法院暨所屬法院 99 年法律座談會民執類提案 第 40 號之研討結果，採乙說認為：「丁雖為執行程序中之債務人，惟其仍為未拍賣之應有部分之共有人，依土地法第34條之1第4項及民法第824條第7項，應享有優先承買權」。
3. 實務見解之適用
（1）臺灣高等法院暨所屬法院 99 年法律座談會民執類提案
第 40 號判決之核心要旨：共有人之地位不因執行程序而喪失優先承買之權利，縱使於執行程序中列名為債務人，就「未拍賣之應有部分」仍保有共有人身分。
（2）最高法院109年度台上字第3247號及109年度台上字第3247號判決之反面見解則認為：該案上訴人為「債務人」且主張就「全部」拍賣標的有優先承買權，法院認為執行法院係代全體共有人同意出賣共有物之全部，非屬應有部分之出賣，故無優先承買權。PS: 本案與前不同在於：拍賣標的僅為甲之應有部分2分之1，非全部共有物。
（3）最高法院112年度台抗字第119號裁定：優先購買權具有附隨性質，不得與應有部分之所有權分離，受讓人應一併承受優先購買權。
（三）案例結論
1. 乙就甲之應有部分2分之1拍賣，有優先承買權
（1）乙仍為系爭不動產之共有人，就甲被拍賣之應有部分，符合土地法第34條之1第4項「他共有人」之要件。
（2）乙雖為連帶保證人，但其連帶保證責任與共有人身分為不同法律關係。
（3）參照臺灣高等法院暨所屬法院 99 年法律座談會民執類提案
第 40 號實務見解，乙就「未拍賣之應有部分」仍為共有人，就甲被拍賣之應有部分享有優先承買權。
2. 優先承買權行使之限制
（1）乙若同時為拍賣程序中之債務人（因其連帶保證責任），依強制執行法第70條第6項不得「應買」 。
（2）然而，優先承買權之行使與一般應買不同，係基於法律規定之形成權，臺灣高等法院暨所屬法院 99 年法律座談會民執類提案
第 40 號實務見解已明確採「肯定說」。
（3）因此，本文認為，乙應得於執行法院所定期限內，以同一價格主張優先承買。
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二、關於拍賣所得剩餘4,800萬元之分配分析
(一) 法律依據與實務見解
- 根據《民法》第879條第1項規定，為債務人設定抵押權之第三人（物上保證人），因抵押權人實行抵押權致失抵押物所有權時，於其清償限度內，承受債權人對於債務人之債權。
- 依據相關法院判決見解，不動產拍賣所得於清償債務後，應先視各共有人之應有部分價值進行分配。若其中一人為主債務人，其應有部分之價值應優先抵償債務。
- 且依據相關法律見解，當拍賣所得足以清償債務時，應先由主債務人之份額負擔清償責任，不足部分再由物上保證人之份額扣除，剩餘款項則歸屬於該物上保證人。
(二) 案例事實
前開不動產拍賣所得為1億元，依甲、乙共有比例（各2分之1），原本各可分得5,000萬元。甲向銀行借款之債務總額為5,200萬元。
(三) 案例結論
- 分配流程：
(1) 甲為實質債務人，其應有部分賣得之5,000萬元應全數優先用於清償其個人借款債務。
(2) 清償後尚欠200萬元（5,200萬 - 5,000萬 = 200萬），此差額由乙之份額（5,000萬元）中扣除清償。
- 最終分配結果：
(1) 甲最終分得金額為0元。
(2) 乙最終分得金額為4,800萬元（5,000萬 - 200萬 = 4,800萬）。
(3) 乙就其被扣除之200萬元部分，得依《民法》第879條規定，承受銀行對甲之債權，向甲行使求償權。◎