壹、法律問題
A、B、C、D四人因繼承而共同取得一棟房屋及其坐落土地之所有權，每人應有部分各為四分之一（即持分各25%）。
A於民國115年7月初向管轄法院提起分割共有物之訴訟，請求法院裁判分割。訴訟過程中，兩造無法達成協議分割。A主張應採變價分割，將共有物變賣後按應有部分比例分配價金。
法院審理後，認定系爭房屋及土地無法原物分割（例如：房屋僅一戶，無法按持分比例劃分為四個獨立單位；土地面積過小，原物分割將形成畸零地，不符合經濟效益），遂判決准予變價分割，並確定在案。
判決確定後，A欲聲請強制執行，將共有物變價拍賣。拍賣程序中，共有人B、C、D均有意行使優先承買權。最終拍定價格為新臺幣1000萬元。
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貳、茲就以上法律問題，分析整理如下：
一、法律依據或實務見解
(一) 共有物分割之方法
- 民法第823條第1項規定：「各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限。」本件A、B、C、D因繼承而共有房屋及土地，並無因使用目的不能分割（如房屋為住家用，非商場或法定空地等特殊情形），亦無不分割之協議，故A得隨時請求分割。
- 民法第824條第2項規定：「分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。」此為法院裁判分割之法定方法，法院應依具體個案，斟酌共有物性質、經濟效用及全體共有人利益，公平裁量。
(二) 變價分割之執行程序
- 變價分割判決確定後，該判決本身即為執行名義，依**強制執行法第4條第1項第1款（雖未於系統提供之判決書中直接引用，但為執行程序之基本法理），債權人（即A）得持確定判決向法院民事執行處聲請強制執行。
- 實務上，法院執行處會依強制執行法第81條（拍賣不動產之公告及程序）進行查封、鑑價、公告及拍賣程序。拍賣方式通常為公開競標，由出價最高者得標。
(三) 共有人之優先承買權
- 民法第824條第7項規定：「變賣共有物時，除買受人為共有人外，共有人有依相同條件優先承買之權，有二人以上願優先承買者，以抽籤定之。」此為共有人於變價分割程序中之優先承買權。
- 土地法第34條之1第4項規定：「共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。」在變價分割拍賣程序中，若共有人未行使民法第824條第7項之優先承買權，其他共有人得依此規定主張權利。參照臺灣高等法院暨所屬法院 104 年法律座談會民執類提案
第 15 號判決之法律座談會研討結果（採丙說），認為變價分割之執行程序中，公同共有人得依民法第824條第7項優先承買，若其未行使，其他共有人得依土地法第34條之1第4項主張優先承買權，且拍賣公告應明確註明權利行使順序。
(四) 優先承買權人繳交價金之方式
- 優先承買權人行使權利時，應以「同一條件」承買，即須以拍定價格（新臺幣1000萬元）為承買條件。
- 實務上，優先承買權人應於執行法院通知期限內，向法院繳足全部價金（即1000萬元），或依法院指示提供相當之擔保。若未按時繳納，視為放棄優先承買權。
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二、法律分析與結論
(一) 法院可以依法分割的方法有哪些？
法院於裁判分割共有物時，依民法第824條第2項，得採取以下方法：
- 原物分割：將房屋及土地按共有人之應有部分比例，劃分為獨立之部分分配予各共有人。但本件為單一房屋及坐落土地，原物分割可能導致房屋結構破壞、無法獨立使用，或土地面積不足法定建築基地最小標準，形成畸零地，故法院通常認為原物分割顯有困難（臺灣高等法院民事105年度重上字第291號判決請參照）。
- 變價分割：將共有物整體變賣，所得價金按各共有人應有部分比例分配。此為實務上最常見之方法，尤其當共有物為單一建物或面積過小之土地時（臺灣高等法院臺中分院114年度上字第297號判決請參照）。
- 部分原物分割、部分變價分割：法院得將共有物之一部分以原物分配，他部分變賣後分配價金（民法第824條第2項第2款後段）。例如：將房屋之一樓分配予部分共有人，二樓以上變賣。
小結：本件法院可依具體情況，選擇原物分割、變價分割或混合方式。但考量房屋及土地之整體性及經濟效益，變價分割通常為較適當之方法。
(二) 若法院為變價分割判決確定後，後續如何聲請變價分割？
- 取得執行名義：變價分割判決確定後，該判決即為強制執行法第4條第1項第1款之執行名義。A（或任何共有人）得持確定判決書及確定證明書，向第一審法院（即判決之法院）民事執行處聲請強制執行。
- 聲請強制執行：聲請人應填具強制執行聲請狀，載明當事人、執行標的（即房屋及土地之詳細地址、地號、建號）、執行名義（判決案號及確定日期），並檢附判決書及確定證明書正本，向法院民事執行處提出。
- 法院執行程序：法院受理後，會進行以下程序：
(1)
查封：執行處書記官會會同地政人員至現場查封不動產，並張貼封條。
(2)
鑑價：委請專業鑑價機構評估不動產之市場價值，作為拍賣底價之參考。
(3)
公告拍賣：法院會公告拍賣日期、地點、拍賣底價及應買條件，並通知全體共有人及已知之優先承買權人。
(4)
拍賣：於指定期日進行公開競標，由出價最高且達底價者得標。
(5)
分配價金：拍定後，買受人繳足價金，法院製作分配表，將價金按各共有人應有部分比例（各四分之一）分配予A、B、C、D。
(三) 變價拍賣時，共有人可否主張優先承買權？
可以。共有人於變價拍賣時，得主張優先承買權，其依據及行使順序如下：
- 民法第824條第7項：此為變價分割程序中共有人之法定優先承買權。共有人（包括A、B、C、D）均得於拍賣時，以拍定之同一條件優先承買。若有多人主張，則以抽籤決定（參照臺灣高等法院暨所屬法院 104 年法律座談會民執類提案
第 15 號判決之法律座談會意見）。
- 土地法第34條之1第4項：若共有人未依民法第824條第7項行使優先承買權，或行使後未得標，其他共有人仍得依此規定，以同一價格優先承購。參照臺灣高等法院暨所屬法院 104 年法律座談會民執類提案
第 15 號判決之丙說見解，實務上認為兩者並存，但行使順序為：先由公同共有人（本件A、B、C、D均為分別共有人，非公同共有）依民法第824條第7項主張，若無人主張或放棄，則其他共有人得依土地法第34條之1第4項主張。
- 實務操作：法院於拍賣公告中，通常會載明「共有人有優先承買權」，並於拍定後通知全體共有人於一定期限內（例如10日或15日）陳報是否行使優先承買權。若共有人於期限內表示願意承買，則由法院裁定由該共有人取得，並命其繳交價金。
小結：本件B、C、D均為共有人，於變價拍賣時，均有權主張優先承買權。若A亦想承買，同樣得主張（但A為聲請人，實務上較少見）。
(四) 若變價拍定後之價金為新臺幣1000萬元，主張優先承買權人應如何繳交該拍定之價金？
- 繳交條件：優先承買權人須以「同一條件」承買，即須以拍定價格新臺幣1000萬元為承買價格，不得要求折扣或分期付款。
- 繳交方式：
(1) 全額繳納：優先承買權人應於法院通知之期限內（通常為7至14日），向法院民事執行處繳納全部價金1000萬元。繳納方式通常為：
01. 匯款或轉帳：匯入法院指定之專戶（如「臺灣○○地方法院民事執行處」帳戶）。
02. 開立支票：以法院為受款人之銀行本票或台支。
03. 現金：實務上較少見，因金額過大。
(2) 提供擔保：若優先承買權人無法立即籌足全額，得向法院聲請以「相當之擔保」代替部分價金（例如提供銀行保證書或擔保金），但最終仍須補足全額。實務上法院通常要求全額繳納，以避免程序拖延。
- 未繳納之效果：若優先承買權人未於期限內繳足價金，視為放棄優先承買權，法院將另行通知次一順位之優先承買權人或由原拍定人取得。
- 價金分配：優先承買權人繳納1000萬元後，法院會將該價金按各共有人應有部分比例（各四分之一）分配予A、B、C、D。若優先承買權人本身即為共有人（例如B行使優先承買權），則B應得之分配款（250萬元）可與其應繳之價金（1000萬元）進行抵銷，B僅須補繳差額750萬元即可。但此抵銷須經法院同意，並於分配表中載明。
小結：優先承買權人應於法院通知期限內，以匯款、支票等方式向法院繳納全額1000萬元。若其本身亦為共有人，得聲請法院就其應分配之價金部分進行抵銷，僅補繳差額。◎