一、法律規範
(一) 所得稅法第24條之5規定
- 營利事業計算適用房地合一稅2.0之土地交易所得時，應以「收入減除相關成本、費用或損失後之餘額」為所得。
- 再以該所得「減除土地漲價總數額後之餘額」為課稅所得額。
- 但土地漲價總數額「未自該土地交易所得減除部分」所繳納之土地增值稅額，得列為成本費用。
(二) 土地漲價總數額之計算標準
- 為防止納稅義務人利用土地增值稅與所得稅之稅率差異規避稅負，得減除之土地漲價總數額，必須依土地稅法第30條第1項規定之「公告土地現值」減除前次移轉現值計算。
- 亦即以「公告土地現值」為準，非以實際「出售價款」為準。
(三) 負數歸零原則
房地合一課徵所得稅申報作業要點第21點規定，交易所得減除土地漲價總數額後之餘額為負數者，以零計算。
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二、新聞案例
(一) 案例事實
- 甲公司於112年10月1日以1,650萬元購入A土地，當時公告土地現值為1,600萬元。
- 該土地於114年7月1日以2,000萬元出售，出售時公告土地現值為1,700萬元。
- 甲公司於土地增值稅申報時，按出售價款2,000萬元申報移轉現值，繳納土地增值稅80萬元。
- 甲公司辦理114年度營利事業所得稅結算申報時，列報土地交易所得350萬元、減除土地漲價總數額400萬元，申報課稅所得額0元。
(二) 違法情事之認定
- 甲公司誤以「出售價款2,000萬元」減除前次移轉現值1,600萬元，計算漲價總數額為400萬元。
- 惟依規定應以「公告土地現值」計算，正確之可減除土地漲價總數額為：1,700萬元 − 1,600萬元 = 100萬元。
- 申報數額與核定數額之差額，即為應予調整補稅之部分。
(三) 核定結果之計算
- 土地交易所得：2,000萬 −
1,650萬 = 350萬元。
- 可減除土地漲價總數額：1,700萬 − 1,600萬 = 100萬元。
- 減除漲價總數額後之餘額：350萬 − 100萬 = 250萬元。
- 因漲價總數額遭調減，致未自所得減除部分所繳納之土地增值稅得列為成本費用，經調增成本費用60萬元。
- 核定該筆土地交易課稅所得為：250萬 − 60萬 = 190萬元。
(計算式 : 詳如以下附表)
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三、案例結論
(一) 法律整理
- 營利事業出售適用房地合一稅之土地，其得減除之土地漲價總數額，應一律以土地稅法第30條第1項之「公告土地現值」為計算基礎，不得逕以實際出售價款計算。
- 若交易所得減除土地漲價總數額後為負數，依申報作業要點第21點規定以零計算，不得認列虧損。
- 土地增值稅僅限「未自土地交易所得減除部分」所對應之稅額，始得列為成本費用。
(二) 結論
甲公司申報減除土地漲價總數額400萬元與法不符，南區國稅局重行核定為100萬元，並調增成本費用60萬元，核定課稅所得190萬元，於法有據。
(三) 重點提醒
- 營利事業出售適用房地合一稅之土地，應特別留意得減除之土地漲價總數額「上限」與「計算規定」。
- 申報時應核對該年度土地移轉時之公告土地現值，避免因計算基礎錯誤而遭調整補稅。
3. 核心重點：土地漲價總數額之減除以「公告土地現值」為準，非以「出售價款」為準；兩者差異即為稅捐稽徵機關調整補稅之重點。@
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新聞來源 : 財政部南區國稅局