鴻程法律學堂 / 我國不動產共有物分割的方法有哪些？若判決變價分割後，如何執行變價分割？變價拍定後，共有人可否行使優先承買權？

壹、法律問題

A、B、C、D四人因繼承而共同取得一棟房屋及其坐落土地之所有權，每人應有部分各為四分之一（即持分各25%）。

A於民國115年7月初向管轄法院提起分割共有物之訴訟，請求法院裁判分割。訴訟過程中，兩造無法達成協議分割。A主張應採變價分割，將共有物變賣後按應有部分比例分配價金。

法院審理後，認定系爭房屋及土地無法原物分割（例如：房屋僅一戶，無法按持分比例劃分為四個獨立單位；土地面積過小，原物分割將形成畸零地，不符合經濟效益），遂判決准予變價分割，並確定在案。

判決確定後，A欲聲請強制執行，將共有物變價拍賣。拍賣程序中，共有人B、C、D均有意行使優先承買權。最終拍定價格為新臺幣1000萬元。

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貳、茲就以上法律問題，分析整理如下：

一、法律依據或實務見解

(一) 共有物分割之方法

1. 民法第823條第1項規定：「各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限。」本件A、B、C、D因繼承而共有房屋及土地，並無因使用目的不能分割（如房屋為住家用，非商場或法定空地等特殊情形），亦無不分割之協議，故A得隨時請求分割。
2. 民法第824條第2項規定：「分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。」此為法院裁判分割之法定方法，法院應依具體個案，斟酌共有物性質、經濟效用及全體共有人利益，公平裁量。

(二) 變價分割之執行程序

1. 變價分割判決確定後，該判決本身即為執行名義，依**強制執行法第4條第1項第1款（雖未於系統提供之判決書中直接引用，但為執行程序之基本法理），債權人（即A）得持確定判決向法院民事執行處聲請強制執行。
2. 實務上，法院執行處會依強制執行法第81條（拍賣不動產之公告及程序）進行查封、鑑價、公告及拍賣程序。拍賣方式通常為公開競標，由出價最高者得標。

(三) 共有人之優先承買權

1. 民法第824條第7項規定：「變賣共有物時，除買受人為共有人外，共有人有依相同條件優先承買之權，有二人以上願優先承買者，以抽籤定之。」此為共有人於變價分割程序中之優先承買權。
2. 土地法第34條之1第4項規定：「共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。」在變價分割拍賣程序中，若共有人未行使民法第824條第7項之優先承買權，其他共有人得依此規定主張權利。參照臺灣高等法院暨所屬法院 104 年法律座談會民執類提案 第 15 號判決之法律座談會研討結果（採丙說），認為變價分割之執行程序中，公同共有人得依民法第824條第7項優先承買，若其未行使，其他共有人得依土地法第34條之1第4項主張優先承買權，且拍賣公告應明確註明權利行使順序。

(四) 優先承買權人繳交價金之方式

1. 優先承買權人行使權利時，應以「同一條件」承買，即須以拍定價格（新臺幣1000萬元）為承買條件。
2. 實務上，優先承買權人應於執行法院通知期限內，向法院繳足全部價金（即1000萬元），或依法院指示提供相當之擔保。若未按時繳納，視為放棄優先承買權。

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二、法律分析與結論

(一) 法院可以依法分割的方法有哪些？

      法院於裁判分割共有物時，依民法第824條第2項，得採取以下方法：

1. 原物分割：將房屋及土地按共有人之應有部分比例，劃分為獨立之部分分配予各共有人。但本件為單一房屋及坐落土地，原物分割可能導致房屋結構破壞、無法獨立使用，或土地面積不足法定建築基地最小標準，形成畸零地，故法院通常認為原物分割顯有困難（臺灣高等法院民事105年度重上字第291號判決請參照）。
2. 變價分割：將共有物整體變賣，所得價金按各共有人應有部分比例分配。此為實務上最常見之方法，尤其當共有物為單一建物或面積過小之土地時（臺灣高等法院臺中分院114年度上字第297號判決請參照）。
3. 部分原物分割、部分變價分割：法院得將共有物之一部分以原物分配，他部分變賣後分配價金（民法第824條第2項第2款後段）。例如：將房屋之一樓分配予部分共有人，二樓以上變賣。

   小結：本件法院可依具體情況，選擇原物分割、變價分割或混合方式。但考量房屋及土地之整體性及經濟效益，變價分割通常為較適當之方法。

(二) 若法院為變價分割判決確定後，後續如何聲請變價分割？

1. 取得執行名義：變價分割判決確定後，該判決即為強制執行法第4條第1項第1款之執行名義。A（或任何共有人）得持確定判決書及確定證明書，向第一審法院（即判決之法院）民事執行處聲請強制執行。
2. 聲請強制執行：聲請人應填具強制執行聲請狀，載明當事人、執行標的（即房屋及土地之詳細地址、地號、建號）、執行名義（判決案號及確定日期），並檢附判決書及確定證明書正本，向法院民事執行處提出。
3. 法院執行程序：法院受理後，會進行以下程序：

(1)      查封：執行處書記官會會同地政人員至現場查封不動產，並張貼封條。

(2)      鑑價：委請專業鑑價機構評估不動產之市場價值，作為拍賣底價之參考。

(3)      公告拍賣：法院會公告拍賣日期、地點、拍賣底價及應買條件，並通知全體共有人及已知之優先承買權人。

(4)      拍賣：於指定期日進行公開競標，由出價最高且達底價者得標。

(5)      分配價金：拍定後，買受人繳足價金，法院製作分配表，將價金按各共有人應有部分比例（各四分之一）分配予A、B、C、D。

(三) 變價拍賣時，共有人可否主張優先承買權？

      可以。共有人於變價拍賣時，得主張優先承買權，其依據及行使順序如下：

1. 民法第824條第7項：此為變價分割程序中共有人之法定優先承買權。共有人（包括A、B、C、D）均得於拍賣時，以拍定之同一條件優先承買。若有多人主張，則以抽籤決定（參照臺灣高等法院暨所屬法院 104 年法律座談會民執類提案 第 15 號判決之法律座談會意見）。
2. 土地法第34條之1第4項：若共有人未依民法第824條第7項行使優先承買權，或行使後未得標，其他共有人仍得依此規定，以同一價格優先承購。參照臺灣高等法院暨所屬法院 104 年法律座談會民執類提案 第 15 號判決之丙說見解，實務上認為兩者並存，但行使順序為：先由公同共有人（本件A、B、C、D均為分別共有人，非公同共有）依民法第824條第7項主張，若無人主張或放棄，則其他共有人得依土地法第34條之1第4項主張。
3. 實務操作：法院於拍賣公告中，通常會載明「共有人有優先承買權」，並於拍定後通知全體共有人於一定期限內（例如10日或15日）陳報是否行使優先承買權。若共有人於期限內表示願意承買，則由法院裁定由該共有人取得，並命其繳交價金。

     小結：本件B、C、D均為共有人，於變價拍賣時，均有權主張優先承買權。若A亦想承買，同樣得主張（但A為聲請人，實務上較少見）。

(四) 若變價拍定後之價金為新臺幣1000萬元，主張優先承買權人應如何繳交該拍定之價金？

1. 繳交條件：優先承買權人須以「同一條件」承買，即須以拍定價格新臺幣1000萬元為承買價格，不得要求折扣或分期付款。
2. 繳交方式：

        (1) 全額繳納：優先承買權人應於法院通知之期限內（通常為7至14日），向法院民事執行處繳納全部價金1000萬元。繳納方式通常為：

01.   匯款或轉帳：匯入法院指定之專戶（如「臺灣○○地方法院民事執行處」帳戶）。

02.   開立支票：以法院為受款人之銀行本票或台支。

03.    現金：實務上較少見，因金額過大。

        (2) 提供擔保：若優先承買權人無法立即籌足全額，得向法院聲請以「相當之擔保」代替部分價金（例如提供銀行保證書或擔保金），但最終仍須補足全額。實務上法院通常要求全額繳納，以避免程序拖延。

3. 未繳納之效果：若優先承買權人未於期限內繳足價金，視為放棄優先承買權，法院將另行通知次一順位之優先承買權人或由原拍定人取得。
4. 價金分配：優先承買權人繳納1000萬元後，法院會將該價金按各共有人應有部分比例（各四分之一）分配予A、B、C、D。若優先承買權人本身即為共有人（例如B行使優先承買權），則B應得之分配款（250萬元）可與其應繳之價金（1000萬元）進行抵銷，B僅須補繳差額750萬元即可。但此抵銷須經法院同意，並於分配表中載明。

     小結：優先承買權人應於法院通知期限內，以匯款、支票等方式向法院繳納全額1000萬元。若其本身亦為共有人，得聲請法院就其應分配之價金部分進行抵銷，僅補繳差額。◎

鴻程法律學堂 / 就台灣最近所發生的中聯癌油事件，試分析究竟是中央政府或台中市政府的責任？其權責如何釐清 ？其權責劃分的法律依據如何？

壹、前言：

     就「食品安全衛生管理法」（下稱食安法）的權責架構而言，本次中聯油脂（俗稱「中聯致癌油」）事件，並非單純屬於中央或地方任何一方的責任，而是屬於中央制定制度、地方執行稽查的雙層管理制度。因此，法律上真正應該探討的是：「中央是否建立完善制度？地方是否善盡執行職責？」而不是二擇一。

貳、 權責劃分的法律根據：《食品安全衛生管理法》

根據《食品安全衛生管理法》第 2 條規定，食品安全衛生主管機關在中央為衛生福利部（執行單位為食藥署），在直轄市為直轄市政府（如台中市政府衛生局/食安處）。兩者的權責界定如下：

一、 地方政府（台中市政府）的職責：第一線實地稽查、裁罰與境內產品管控:

查，由於中聯油脂工廠設於台中市，因此依法其第一線主管機關就是台中市政府衛生局。地方政府依法具有：

（一）例行稽查，包括：

1.   工廠查核

2.   GHP查核

3.   文件查核

4.   原料查核

   均屬地方權限。

 

（二）抽樣送驗

   這也是目前政治爭議最大的地方。地方依法可以：

1.   進廠抽油

2.   市售抽驗

3.   抽驗原料

4.   抽驗成品

               若抽驗頻率不足，即可能產生是否善盡職責之討論。近期即有外界質疑台中市近年抽驗次數偏少，而台中市政府則表示均依中央規範辦理。

 

（三）命令下架

   發現問題後，地方即可：

1.   命停止販售

2.   命停止使用

3.   命回收

    毋須等待中央。

 

（四）行政裁罰

 例如：中聯、福壽、福懋

 本案均已由台中市政府依食安法裁罰，顯示地方依法確有裁罰權限。

 

（五）工廠現場查核

     例如：

      是否：

1.   違反製程

2.   設備污染

3.   高溫裂解

4.   原料污染

     地方均可進場調查。

 

                  (六)   簡言之：依《食安法》第 41 條，地方衛生局對於轄區內的食品業者有直接進入場所檢查、抽驗及命暫停作業、限制販售的權力。

(七) 本案實際作為：由於中聯油脂股份有限公司工廠登記在台中市清水區，台中市食安處在事件爆發的第一時間即勒令該廠停工，並針對隱匿不實的批號移送台中地檢署併案偵辦，且對未依規定通報的下游業者（如福壽）進行行政裁罰。

二、中央部會（衛福部食藥署）的職責：政策擬定、跨縣市協調統整與全面流向追蹤 ：

中央主管機關依食安法，主要負責全國性食品安全制度之建立與管理，包括：

   （一）制定食品安全標準及檢驗方法，例如：

1. 苯駢芘（Benzo[a]pyrene）容許量標準

2. 食用油衛生標準

3. 食品良好衛生規範（GHP）

                   均由中央公告。

（二）建立全國食品追溯追蹤制度，包括：

1. 食品登錄制度

2. 食品追蹤追溯系統

3. 食安雲

4. 全國食品流向管理

（三）跨縣市重大食安事件指揮，若事件涉及：

1. 全國流通販售

2. 多縣市

3. 大量食品下架

                   則由衛福部食藥署統籌指揮。

                  例如本次中聯油已流向全台各縣市，因此中央必須：

1. 建立回收機制

2. 通知各地方衛生局同步稽查

3. 協調資訊發布

4. 必要時成立專案應變

（四）源頭制度改善，例如：

                 是否修正：

1. 抽驗頻率

2. 高風險食品管理

3. 業者自主檢驗制度

                    均屬中央職責。

  (五)   簡言之，依據《食安法》中央主管機關之指導與監督權限，當食品安全事件影響範圍涉及多個縣市（跨轄區）時，由中央負責統籌資訊及調度。

  (六) 本案實際作為：因中聯油脂的問題原料出貨給泰山（彰化縣）、福壽（台中市）、福懋油（台中市）等大廠，且下游波及全台數百家餐飲與連鎖業者，衛福部負責統一匯整各縣市回報的採樣結果，並在事件擴大後主導預防性下架與高層究責。

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三、本案目前真正的法律爭點

              目前爭議主要集中於兩個層面：

（一）中央是否失職？

  主要包括：

1. 是否抽驗制度不足？
2. 是否風險分級管理不足？
3. 是否業者自主檢驗制度有漏洞？
4. 是否收到通報後處置過慢？

   若屬制度設計或全國管理問題，則屬中央責任。

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（二）台中市政府是否失職？

          則須檢視：

         例如：

1. 是否依法定期稽查？
2. 是否依法抽驗？
3. 是否收到異常資訊未立即查核？
4. 是否延誤下架？
5. 是否依法裁罰？

           如果以上事項有怠於執行，即可能涉及地方行政責任。近期各界即圍繞抽驗 頻率、實地查核及回收效率展開討論。

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四、 中央與台中市政府的責任爭議及雙方政治攻防：

此事件在實務運作上引發了「政治口水與責任互推」的爭端，雙方爭執點在於「誰隱慢」與「誰疏漏」，在行政與政治責任上，中央因初期的政策下架標準及資訊透明度遭致在野黨與地方首長強烈批評；而台中市政府則因過去數年對中聯油脂的實際油品抽驗頻率過低，在源頭預警能力上受到執政黨民意代表的嚴厲檢討。茲摘要整理如下

爭議面向	中央部會（行政院、衛福部）的觀點與責任	台中市政府的觀點與責任
資訊公布與下架標準	主張應「先統整再公布」： 行政院（卓榮泰）與衛福部指出，此案為跨縣市重大事件，地方「搶快」公布可能造成名單出入與民眾恐慌。且早期中央考量抽驗比例擬訂下架標準，後續因應民意才改為全面下架。	主張「查到哪、公布到哪」： 市長盧秀燕與台北市長蔣萬安反擊「是中央蓋牌、應變太慢」。市府強調食安不容妥協，必須在第一時間公開流向保護消費者，不認同中央原先「20%成分以下免下架」的消極標準。
日常源頭把關責任	質疑地方日常抽驗不足： 綠營立委與民進黨發言人秀出公文批評，中聯油脂身為大型指標油廠，台中市府過去4年來針對油品進行實際抽樣送驗竟然「只有1次」（2024年），認為地方日常防線形同虛設。	強調依法「企業自主管理為主」： 中市府反擊，依食安法建立的「食品三級品管制度」，大型油脂廠法定第一責任是自主送驗。市府完全依中央制定的SOP執行，去年亦有配合中央完成3次查廠（包含聯合稽查），日常稽查項目配置符合全國一致規範。

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參、總結：從行政法觀點的責任歸屬

                    若以行政法分析，本案可區分如下：

(一)  中央責任：中央（衛福部）負責統籌跨縣市的流向資訊發布及政策下架標準。亦即建立法規、檢驗標準、全國食安政策、跨縣市指揮與協調，以及制度監督。

(二)  地方責任：地方（台中市）負責源頭工廠（中聯）的實地稽查與在地處分，亦即依中央法規落實轄內工廠稽查、抽驗、命令下架、回收及行政裁罰。

(三)  業者責任：依法自主品管、檢驗、即時通報及確保產品安全；若違法，除行政裁罰外，亦可能涉及民事損害賠償及刑事責任。 本案業者黑心隱匿的法律責任已由司法介入，台中地檢署正對中聯油脂等高層以涉嫌登載不實、違反食安法進行偵辦與不動產扣押。

(四)  綜合而言，依法不能簡化為「全是中央責任」或「全是地方責任」。 食安法採取的是中央與地方分工合作的制度：中央負責制度與全國協調，地方負責第一線執行與稽查。因此，本案最終責任的釐清，仍須依據各機關在法定職掌下是否善盡作為義務，以及是否有怠於執行法定職務的具體事證來判斷，而不能僅依事件發生地或政治立場作出結論。◎